Chi desidera investire in fondi immobiliari svizzeri quotati deve scavare profondamente nelle proprie tasche. L’agio medio di questi fondi è passato dal 16% al 32% nell’ultimo anno, e grandi fondi immobiliari svizzeri – Swisscanto Ifca e CS Siat – mostrano agio molto alti del 50% e oltre. In parole povere, l’investitore paga quindi CHF 150.- per qualcosa che vale solo CHF 100.-, nella speranza che l’aumento futuro del valore intrinseco possa compensare più che adeguatamente una eventuale diminuzione dell’agio.
I gestori dei fondi spesso sottolineano che il calcolo del valore intrinseco di un fondo immobiliare rappresenta le condizioni effettive in modo troppo negativo. Il valore intrinseco include anche le tasse latenti e nelle valutazioni degli immobili nel fondo si applica spesso il principio di prudenza.
Tuttavia, gli agio elevati dovrebbero far suonare i campanelli d’allarme per gli investitori cauti. I prezzi dei fondi immobiliari sono quasi tornati al picco durante la pandemia alla fine del 2021, anche se il tasso di riferimento della Banca Nazionale Svizzera (BNS) era allora a -0.75% (oggi +0.5%). Secondo noi, il rischio di caduta degli investimenti nei fondi immobiliari svizzeri è considerevole e il potenziale di aumento è probabilmente limitato.
