Grundsatzfrage: Liebhaberobjekt, Luxusvilla oder doch eher 0815?

Bei Immobilien ist es wie bei Kindern: Die eigene Immobilie ist immer etwas ganz besonderes. Bei der Bewertung von Einfamilienhäusern ist aber Objektivität und Distanz gefragt und die Beantwortung obiger Frage zentral für eine genaue Bewertung. 

Marktgängige Einfamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser oder Reiheneinfamilienhäuser, welche keine oder wenige Sonderstellungsmerkmale ausweisen und in einer ähnlichen Form häufig die Hand wechseln. Hier ein paar Beispiele:

• 4.5 Zimmer Reiheneckhaus in Liestal (BL) mit Baujahr 1981
• 6.5 Zimmer Einfamilienhaus in Worb (BE) mit Baujahr 2010
• 5.5 Zimmer Reihenmittelhaus in Uster (ZH) mit Baujahr 1998

Nicht marktgängige Einfamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser oder Reiheneinfamilienhäuser, welche eine oder mehrere Sonderstellungsmerkmale aufweisen und in einer vergleichbaren Form selten oder nie die Hand wechseln: Hier ein paar Beispiele:

• Bauernhaus in Trubschachen (BE) mit Baujahr 1790
• 12 Zimmer Villa am Zürichberg 
• Bungalow mit direktem Seeanstoss am Vierwaldstättersee
• Schloss im Thurgau mit eigenem Weinberg
• Chalet am Suvretta Hang bei St. Moritz (GR)

Welche Bewertungsmethoden eignen sich für marktgängige Einfamilienhäuser?

Für die Bewertung von marktgängigen Einfamilienhäusern (Definition siehe vorangehendes Kapitel) hat sich das hedonische Bewertungsmodell (Online-Bewertung) weitgehend durchgesetzt. Das hedonische Modell ist eine Vergleichswertmethode und basiert auf einer Vielzahl von Vergleichstransaktionen, also effektiv stattgefundenen Käufen resp. Verkäufen von Einfamilienhäusern. Rund 80% aller Einfamilien-, Doppeleinfamilien- und Reiheneinfamilienhäusern eignen sich für eine Bewertung mit einem hedonischen Online-Modell. Auch stützen die meisten Banken ihre interne Bewertung auf eines dieser Tools ab, was einen selbstverstärkenden Effekt (Self-fulfilling prophecy) bei der Preisentwicklung von Immobilien ergibt. 

Die Fachliteratur kennt noch weitere Bewertungsmethoden für Einfamilienhäuser und über deren Verwendung im Zusammenhang mit Einfamilienhäusern ist sich die Wert der Schatzungsexpertinnen und Schatzungsexperten nicht immer einig:

• Vergleichswertmethode (ohne hedonische Methode): Arbeitet mit Zuschläge und Abzügen, die vorhandene Unterschiede zwischen Vergleichobjekten auszugleichen versucht. Aufgrund von fehlenden Vergleichsdaten (die Preise von Immobilientransaktionen werden in der Schweiz nicht öffentlich zugänglich gemacht) wird diese Methode sehr selten angewendet.
• Ertragswertmethode: Einfamilienhäuser sind Nutzobjekte und können und dieser Nutzen kann – sowohl bei selbst genutzten als auch bei vermieteten Häusern – in Form eines Mietzinses quantifiziert werden. Dieser – fiktive oder effektiv vereinnahmte – Mietzins wird kapitalisiert (Ertragskapitalisierung)
• Realwertmethode/Substanzwertmethode: Leitet den Wert aus den Herstellungskosten eines Gebäudes ab und ist für Verkehrswertberechnungen ungeeignet, da die Marktkomponente fehlt.
• Mischwertmethode: Diese in der Schweiz vor allem von älteren Schatzungsexperten angewandte Bewertungsmethode ist eine Mischung zwischen Ertragswert und Realwert und für Verkehrswertberechnungen von Einfamilienhäusern ungeeignet. Die in der Schweiz als Praktikermethode bekannte Bewertungsart ist kaum totzukriegen, obwohl völlig unklar ist, wie aus der Mischung von zwei Immobilienwerten magisch ein “richtiger” Wert entstehen soll. 

Welche Bewertungsmethoden eignen sich für nicht marktgängige Einfamilienhäuser?

Vergleichswertmethoden wie die hedonische Bewertungsmethode sind für die Bewertung von nicht marktgängigen Spezialimmobilien (siehe Beispiele weiter oben) aufgrund der fehlenden Vergleichstransaktionen ungeeignet. Wie soll z.B. das oben erwähnte Bauernhaus in Trubschachen aus dem Jahr 1790 mit Vergleichswertmethoden bewertet werden, wenn in den letzten 5 Jahren in der Umgebung keine vergleichbare Handänderung stattgefunden hat?

Bei nicht marktgängigen Einfamilienhäusern, Terrassenhäusern, Doppeleinfamilienhäusern, Reiheneinfamilienhäusern, Villen, Bauernhäusern, Schlösser und weiteren Spezialimmobilien empfiehlt der Grundeigentümer Verband Schweiz die Verwendung der Ertragswertmethode. Diese kapitalisiert den effektiven oder (bei selbstbewohnten Häusern) einen am Markt realistisch zu erzielenden Mietzinsertrag und zieht die technische Entwertung der Immobilie (Altersentwertung) ab. 

Wie gut taugen Online-Tools für eine erste Selbsteinschätzung?

Geht es lediglich um das Erhalten eines ersten groben Wertes, eignen sich rund 80% aller Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser und Reiheneinfamilienhäuser sehr gut für Onlinebewertungen.

Wann sollte ein Schatzungsexperte bei der Immobilienbewertung beigezogen werden?

Wenn die Fehlertoleranz nur gering sein darf (z.B. bei einem Kauf, einem Verkauf oder einer Refinanzierung), sollte immer ein ausgebildeter Immobilienbewertungsexperte beigezogen werden. Nicht auszudenken, wenn ein Einfamilienhaus für ein paar hunderttausend Franken zu teuer gekauft oder zu günstig verkauft wird, weil auf eine fehlerhafte (Selbst)bewertung abgestützt wird. 

Welche häufigsten Fehler machen Privatpersonen bei der Verwendung von Online-Immobilienbewertungstools?

Die meisten Online Tools für die Bewertung von Immobilien sind intuitiv und leicht bedienbar. Dennoch kann eine falsche Bedienung und die Eingabe von falschen Daten das Bewertungsresultat deutlich verzehren und zu falschen Schlussfolgerungen verleiten. Was gilt es also zu beachten, um bei einem Einfamilienhaus eine möglichst genaue Preisschätzung zu erhalten?

Wohnfläche: Ein Klassiker, welcher das Bewertungsresultat massiv in die eine oder andere falsche Richtung bringen kann. Die meisten Bewertungstools verlangen die Eingabe der Nettowohnfläche und Nichtfachleute zählen falsche Räume zur Wohnfläche (z.B. unbeheizte Kellerräume ohne Tageslicht), vergessen die Innen- und Aussenwände von der Wohnfläche abzuziehen oder berücksichtigen Dachschrägen (zählen nur bis 1.20 Meter Höhe als Wohnfläche) falsch.

Sanierung: Ein Pinselstrich macht noch keine Sanierung. Oft werden Sanierungsarbeiten zu optimistisch ins System eingepflegt und so ein zu hoher Schätzungswert provoziert.

Anzahl Zimmer: Weder z.B. die Küche noch unbeheizte Kellerzimmer ohne Tageslicht dürfen als Zimmer im System eingegeben werden.

Mikrolage: Obwohl die Bewertungssysteme in Zwischenzeit recht genaue Noten zur Mikrolage vorschlagen, ist dieses sehr Wertbeeinflussende Element immer kritisch zu hinterfragen. Hier ist Objektivität gefragt: Ein Einfamilienhaus direkt an der Autobahn hat einfach keine Mikrolagenote “gut” verdient.

Ausbaustandard: Auch hier ist Objektivität gefragt. Ein vor 10 Jahren verlegte Laminat aus dem Baumarkt macht noch lange kein Luxusobjekt. Und ein 40 Jahre altes Hallenbad sollte einen Wertabzug und keinen Luxuszuschlag geben. 

Zustand: Hier scheiden sich die Geister. Was jemand als guten Zustand bezeichnet, ist für den anderen stark sanierungsbedürftig. Dabei ist für die Fachperson die Sache klar: “Sehr gut” erhalten neue oder total sanierte Einfamilienhäuser und die Abstufungen zu “Schlecht” sind dann fliessend.

Bauqualität (nicht zu verwechseln mit Ausbaustandard): Sind die Fenster schon dreifach verglast? Wird noch mit Öl geheizt? Wie gut ist es um die Aussenisolation bestellt? Messlatte für eine sehr gute Bauqualität ist ein Neubau, welcher den gängigen hohen technischen Anforderungen entspricht.

Fazit:

Online-Immobilienbewertungstools haben bei nicht sachgerechter Verwendung eine hohe Fehleranfälligkeit und dienen immer nur für eine erste grobe Preisidee. Wird eine genauere Bewertung für Entscheidungen mit grösserer Tragweite benötigt, empfiehlt sich den Beizug eines diplomierten Immobilienschatzungsexperten. Mitglieder des Grundeigentümer Verband Schweiz steht sowohl ein kostenloses Online-Bewertungstool wie auch ein kostenloser Bewertungsservice (vor Ort) zur Verfügung.

Der Wert einer Immobilie wird oft auf ihre Lage reduziert. Doch während die Lage unbestreitbar ein zentraler Faktor ist, gibt es eine Vielzahl weiterer Aspekte, die den Marktwert einer Immobilie in der Schweiz beeinflussen. Vom wirtschaftlichen Umfeld über die bauliche Substanz bis hin zu soziokulturellen Trends – diese Faktoren wirken oft zusammen und gestalten die Preislandschaft entscheidend mit.

In diesem Artikel werfen wir einen detaillierten Blick auf die sieben wichtigsten Einflussfaktoren und Bewertungskriterien, die Sie kennen sollten, ob Sie nun planen, eine Immobilie zu kaufen, zu verkaufen oder einfach nur ihren aktuellen Wert zu verstehen. 

1. Lage, Lage, Lage

In der Welt der Immobilien ist die Lage nicht einfach ein Faktor unter vielen – sie ist das kritische Element, das den Marktwert einer Liegenschaft bestimmt. In der Schweiz wird der Wertunterschied besonders deutlich, wenn man beispielsweise die pulsierenden Wirtschaftszentren wie Zürich mit den idyllischen, aber weniger zugänglichen ländlichen Gebieten des Juras vergleicht. Eine zentrale Position in einer Metropole, in unmittelbarer Nähe zu florierenden Geschäftsvierteln und bedeutenden Arbeitsstätten, kann den Preis einer Immobilie in astronomische Höhen treiben. Andererseits bieten abgelegenere Orte zwar oft günstigere Preise, jedoch auf Kosten des Zugangs zu städtischer Infrastruktur und Annehmlichkeiten.

Die Anbindung an das Verkehrsnetz und die Nähe zu wichtigen Einrichtungen wie Schulen und Einkaufszentren sind ebenfalls entscheidend. Gut erreichbare Immobilien ziehen höhere Marktwerte nach sich. Ebenso wertsteigernd wirkt sich die Nähe zu natürlichen und kulturellen Attraktionen aus. In der Schweiz, wo Natur und Kultur Hand in Hand gehen, sind Standorte nahe Seen, Bergen oder kulturellen Einrichtungen besonders begehrt.

Die Lage einer Immobilie ist somit mehr als nur eine Adresse. Sie ist das Ergebnis eines komplexen Zusammenspiels von wirtschaftlichen, sozialen und natürlichen Faktoren, die ihren wahren Wert definieren. Ein tiefgreifendes Verständnis dieser Dynamik ist entscheidend für jeden, der in der Schweiz in Immobilien investieren möchte. Die geografische Position entscheidet nicht nur über den aktuellen Wert einer Immobilie, sondern auch über ihre zukünftigen Wertsteigerungspotenziale.

2. Marktbedingungen und wirtschaftliche Faktoren

Der Immobilienmarkt wird massgeblich von der Dynamik zwischen Angebot und Nachfrage beeinflusst. In einem Land wie der Schweiz, wo begrenzter Raum und hohe Bevölkerungsdichte herrschen, können selbst kleine Veränderungen im Immobilienangebot erhebliche Preisschwankungen nach sich ziehen. Während Phasen wirtschaftlicher Blüte durch gesteigerte Nachfrage die Preise in die Höhe treiben, können wirtschaftliche Rückschläge zu einer Abnahme der Nachfrage und folglich zu fallenden Preisen führen.

Das wirtschaftliche Klima spielt ebenfalls eine zentrale Rolle bei der Bewertung von Immobilien. Zeiten der wirtschaftlichen Stabilität und des Wachstums ermutigen zu Investitionen in den Immobilienmarkt, was die Preise tendenziell steigen lässt. Andererseits können politische Unsicherheiten oder globale Ereignisse das Vertrauen von Investoren schwächen und eine abkühlende Wirkung auf den Markt haben, was die Immobilienpreise dämpft.

Zinssätze sind ein weiterer entscheidender Faktor, der den Immobilienmarkt beeinflusst. Niedrige Hypothekenzinsen machen den Zugang zu Immobilienkrediten einfacher und fördern somit die Nachfrage. Hohe Zinsen hingegen können potenzielle Käufer abschrecken, was zu einem Rückgang der Nachfrage und damit zu einem Druck auf die Immobilienpreise führt. Diese finanziellen Bedingungen sind daher ausschlaggebend für die Entwicklung des Marktes.

3. Zustand und Alter der Immobilie

Bauqualität und Instandhaltung

Der bauliche Zustand einer Immobilie ist ein entscheidender Indikator für ihren Wert. Hochwertige Baumaterialien und eine solide Konstruktionsweise tragen nicht nur zur Langlebigkeit der Immobilie bei, sondern erhöhen auch deren Marktattraktivität. Regelmässige Wartungen und Modernisierungen können den Wert einer Immobilie signifikant steigern, indem sie die Nutzungsqualität verbessern und den aktuellen Standards anpassen.

Renovierungen und Erweiterungen

Modernisierungen, die den Wohnkomfort verbessern oder die Energieeffizienz einer Immobilie erhöhen, haben einen positiven Effekt auf ihren Marktwert. In der Schweiz, wo das Umweltbewusstsein hoch ist, können solche Investitionen besonders wertsteigernd wirken. Zudem sind Renovierungen oft erforderlich, um den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden und den Immobilienwert zu erhalten oder zu erhöhen.

Ohne angemessene Modernisierungen kann der Wert älterer Immobilien schnell sinken, während gut gepflegte historische Bauten aufgrund ihres einzigartigen Charakters oft ihren Wert behalten oder sogar mehren.

4. Grösse und Raumaufteilung

Dimension und Nutzfläche

Die Grösse einer Immobilie ist ein unmittelbarer Indikator für ihren Wert. In der Schweiz, wo der Wohnraum besonders in städtischen Gebieten knapp und teuer ist, spielt die Quadratmeterzahl eine entscheidende Rolle. Mehr Fläche bedeutet nicht nur mehr Raum für individuelle Gestaltung, sondern auch potenziell höhere Mieteinnahmen und Verkaufspreise. Allerdings ist die Effizienz der Raumnutzung ebenso wichtig, da eine gut durchdachte Aufteilung den Lebens- und Nutzwert erheblich steigern kann.

Raumaufteilung und Funktionalität

Eine intelligente Raumaufteilung kann die Attraktivität einer Immobilie erheblich steigern. Funktionale Räume, die den Bedürfnissen der Bewohner entsprechen, wie offene Wohnbereiche, ausreichend Privatsphäre in Schlafräumen und logisch angeordnete Funktionsbereiche, tragen zur Lebensqualität bei. Besonders gefragt sind in der heutigen Zeit flexible Raumlösungen, die Home-Office und andere moderne Lebensstile unterstützen.

Ästhetischer und praktischer Wert

Die ästhetische Anziehungskraft einer Immobilie, die durch ihre architektonische Gestaltung und Raumausnutzung beeinflusst wird, kann nicht unterschätzt werden. Ein ansprechendes Design, das sowohl ästhetische als auch praktische Aspekte vereint, kann den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Das Design einer Immobilie kann sowohl ein kulturelles Statement setzen als auch ihren Marktwert steigern.

5. Ausstattung und Besonderheiten

Moderne Ausstattungsmerkmale

In der heutigen Immobilienlandschaft der Schweiz zählen moderne und hochwertige Ausstattungen zu den entscheidenden Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Technologische Einrichtungen wie Smart-Home-Systeme, energieeffiziente Heizsysteme und hochwertige Sicherheitstechnik können die Attraktivität und Funktionalität eines Hauses erheblich steigern. Diese Features erhöhen nicht nur den Komfort, sondern sind auch aus ökologischer und ökonomischer Sicht vorteilhaft.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Angesichts des wachsenden Umweltbewusstseins spielt die Energieeffizienz einer Immobilie eine immer wichtigere Rolle. Effiziente Isolierung, Solarpaneele und andere nachhaltige Technologien sind nicht nur gut für die Umwelt, sondern auch für die Wallet des Eigentümers, da sie langfristig Kosten sparen.

 Liebhaberobjekte: Einzigartige Elemente und Architektur

Architektonische Einzigartigkeit und ästhetische Designelemente können einer Immobilie einen erheblichen Mehrwert verleihen. Ob es sich um historische Merkmale handelt, die liebevoll restauriert wurden, oder um avantgardistische Neubauten mit auffälligen Designkonzepten – solche Eigenschaften machen eine Immobilie nicht nur unverwechselbar, sondern oft auch begehrenswerter auf dem Markt.

6. Rechtliche Aspekte

Grundbucheinträge und Lasten

Die rechtliche Klarheit hinsichtlich einer Immobilie ist in der Schweiz ebenfalls von grosser Bedeutung für ihren Wert. Einträge im Grundbuch, wie Dienstbarkeiten, Wegrechte oder Baubeschränkungen, können erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten und somit auf den Wert einer Immobilie haben. Insbesondere das Baurecht als Dienstbarkeit kann einen als Eigentümer in seinen Möglichkeiten einschränken. Klare und unbelastete Eigentumsverhältnisse hingegen steigern die Attraktivität und damit den Wert einer Immobilie erheblich.

Zonenvorschriften und Baugenehmigungen

Zonenvorschriften regeln die Art der Nutzung, die auf einem Grundstück zulässig ist, und können somit direkt den Wert einer Immobilie beeinflussen. Baugenehmigungen, die für bestimmte Vorhaben erforderlich sind, bestimmen, inwieweit eine Immobilie an die Bedürfnisse des Eigentümers angepasst werden kann. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist entscheidend, um rechtliche Probleme und potenzielle Wertminderungen zu vermeiden.

7. Zukünftiges Entwicklungspotenzial

Geplante Infrastrukturprojekte

Die Planung und Realisierung neuer Infrastrukturprojekte wie Verkehrsverbindungen, Schulen, Krankenhäuser und Einkaufszentren kann die Attraktivität einer Region signifikant steigern und damit auch die Immobilienpreise in der Umgebung. In der Schweiz, wo die Qualität und Zugänglichkeit der Infrastruktur hoch bewertet wird, können solche Projekte eine langfristige Wertsteigerung für angrenzende Immobilien bedeuten.

Städtebauliche Entwicklungen

Städtebauliche Entwicklungspläne, die die Ausweisung neuer Wohngebiete oder die Umwandlung industrieller Flächen in Wohn- oder Gewerbegebiete vorsehen, haben ebenfalls einen Einfluss auf die Immobilienwerte. Gebiete, die für eine solche Entwicklung vorgesehen sind, können eine höhere Nachfrage erfahren und somit im Wert steigen.

Umwelt- und Nachhaltigkeitsprojekte

Initiativen und Projekte, die auf die Verbesserung der Umweltqualität und die Förderung der Nachhaltigkeit abzielen, wie z.B. die Schaffung von Grünflächen oder die Verbesserung der Energieeffizienz in städtischen Gebieten, können die Lebensqualität verbessern und die Immobilienwerte erhöhen. 

Wirtschaftliche Initiativen

Regionale wirtschaftliche Initiativen, wie die Ansiedlung neuer Unternehmen oder die Förderung von Start-ups, können die Arbeitsmöglichkeiten in einer Gegend verbessern und somit den Wohnwert steigern. Eine dynamische lokale Wirtschaft zieht Menschen an, was wiederum die Nachfrage nach Wohnraum erhöht und die Immobilienpreise positiv beeinflusst.

Fazit

Der Wert einer Immobilie wird durch eine Vielzahl von Faktoren bestimmt, die weit über die simple Lagebestimmung hinausgehen. In diesem Artikel haben wir sieben Schlüsselfaktoren beleuchtet, die den Immobilienwert in der Schweiz massgeblich beeinflussen. Von der Mikro- und Makrolage über den Zustand der Immobilie und den wirtschaftlichen Bedingungen bis hin zum zukünftigen Entwicklungspotenzial — jedes dieser Elemente spielt eine entscheidende Rolle in der Immobilienbewertung.