Einfamilienhausbewertung Schweiz: Von einfach bis ganz komplex

Grundsatzfrage: Liebhaberobjekt, Luxusvilla oder doch eher 0815?

Bei Immobilien ist es wie bei Kindern: Die eigene Immobilie ist immer etwas ganz besonderes. Bei der Bewertung von Einfamilienhäusern ist aber Objektivität und Distanz gefragt und die Beantwortung obiger Frage zentral für eine genaue Bewertung. 

Marktgängige Einfamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser oder Reiheneinfamilienhäuser, welche keine oder wenige Sonderstellungsmerkmale ausweisen und in einer ähnlichen Form häufig die Hand wechseln. Hier ein paar Beispiele:

• 4.5 Zimmer Reiheneckhaus in Liestal (BL) mit Baujahr 1981
• 6.5 Zimmer Einfamilienhaus in Worb (BE) mit Baujahr 2010
• 5.5 Zimmer Reihenmittelhaus in Uster (ZH) mit Baujahr 1998

Nicht marktgängige Einfamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser oder Reiheneinfamilienhäuser, welche eine oder mehrere Sonderstellungsmerkmale aufweisen und in einer vergleichbaren Form selten oder nie die Hand wechseln: Hier ein paar Beispiele:

• Bauernhaus in Trubschachen (BE) mit Baujahr 1790
• 12 Zimmer Villa am Zürichberg 
• Bungalow mit direktem Seeanstoss am Vierwaldstättersee
• Schloss im Thurgau mit eigenem Weinberg
• Chalet am Suvretta Hang bei St. Moritz (GR)

Welche Bewertungsmethoden eignen sich für marktgängige Einfamilienhäuser?

Für die Bewertung von marktgängigen Einfamilienhäusern (Definition siehe vorangehendes Kapitel) hat sich das hedonische Bewertungsmodell (Online-Bewertung) weitgehend durchgesetzt. Das hedonische Modell ist eine Vergleichswertmethode und basiert auf einer Vielzahl von Vergleichstransaktionen, also effektiv stattgefundenen Käufen resp. Verkäufen von Einfamilienhäusern. Rund 80% aller Einfamilien-, Doppeleinfamilien- und Reiheneinfamilienhäusern eignen sich für eine Bewertung mit einem hedonischen Online-Modell. Auch stützen die meisten Banken ihre interne Bewertung auf eines dieser Tools ab, was einen selbstverstärkenden Effekt (Self-fulfilling prophecy) bei der Preisentwicklung von Immobilien ergibt. 

Die Fachliteratur kennt noch weitere Bewertungsmethoden für Einfamilienhäuser und über deren Verwendung im Zusammenhang mit Einfamilienhäusern ist sich die Wert der Schatzungsexpertinnen und Schatzungsexperten nicht immer einig:

• Vergleichswertmethode (ohne hedonische Methode): Arbeitet mit Zuschläge und Abzügen, die vorhandene Unterschiede zwischen Vergleichobjekten auszugleichen versucht. Aufgrund von fehlenden Vergleichsdaten (die Preise von Immobilientransaktionen werden in der Schweiz nicht öffentlich zugänglich gemacht) wird diese Methode sehr selten angewendet.
• Ertragswertmethode: Einfamilienhäuser sind Nutzobjekte und können und dieser Nutzen kann – sowohl bei selbst genutzten als auch bei vermieteten Häusern – in Form eines Mietzinses quantifiziert werden. Dieser – fiktive oder effektiv vereinnahmte – Mietzins wird kapitalisiert (Ertragskapitalisierung)
• Realwertmethode/Substanzwertmethode: Leitet den Wert aus den Herstellungskosten eines Gebäudes ab und ist für Verkehrswertberechnungen ungeeignet, da die Marktkomponente fehlt.
• Mischwertmethode: Diese in der Schweiz vor allem von älteren Schatzungsexperten angewandte Bewertungsmethode ist eine Mischung zwischen Ertragswert und Realwert und für Verkehrswertberechnungen von Einfamilienhäusern ungeeignet. Die in der Schweiz als Praktikermethode bekannte Bewertungsart ist kaum totzukriegen, obwohl völlig unklar ist, wie aus der Mischung von zwei Immobilienwerten magisch ein “richtiger” Wert entstehen soll. 

Welche Bewertungsmethoden eignen sich für nicht marktgängige Einfamilienhäuser?

Vergleichswertmethoden wie die hedonische Bewertungsmethode sind für die Bewertung von nicht marktgängigen Spezialimmobilien (siehe Beispiele weiter oben) aufgrund der fehlenden Vergleichstransaktionen ungeeignet. Wie soll z.B. das oben erwähnte Bauernhaus in Trubschachen aus dem Jahr 1790 mit Vergleichswertmethoden bewertet werden, wenn in den letzten 5 Jahren in der Umgebung keine vergleichbare Handänderung stattgefunden hat?

Bei nicht marktgängigen Einfamilienhäusern, Terrassenhäusern, Doppeleinfamilienhäusern, Reiheneinfamilienhäusern, Villen, Bauernhäusern, Schlösser und weiteren Spezialimmobilien empfiehlt der Grundeigentümer Verband Schweiz die Verwendung der Ertragswertmethode. Diese kapitalisiert den effektiven oder (bei selbstbewohnten Häusern) einen am Markt realistisch zu erzielenden Mietzinsertrag und zieht die technische Entwertung der Immobilie (Altersentwertung) ab. 

Wie gut taugen Online-Tools für eine erste Selbsteinschätzung?

Geht es lediglich um das Erhalten eines ersten groben Wertes, eignen sich rund 80% aller Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser und Reiheneinfamilienhäuser sehr gut für Onlinebewertungen.

Wann sollte ein Schatzungsexperte bei der Immobilienbewertung beigezogen werden?

Wenn die Fehlertoleranz nur gering sein darf (z.B. bei einem Kauf, einem Verkauf oder einer Refinanzierung), sollte immer ein ausgebildeter Immobilienbewertungsexperte beigezogen werden. Nicht auszudenken, wenn ein Einfamilienhaus für ein paar hunderttausend Franken zu teuer gekauft oder zu günstig verkauft wird, weil auf eine fehlerhafte (Selbst)bewertung abgestützt wird. 

Welche häufigsten Fehler machen Privatpersonen bei der Verwendung von Online-Immobilienbewertungstools?

Die meisten Online Tools für die Bewertung von Immobilien sind intuitiv und leicht bedienbar. Dennoch kann eine falsche Bedienung und die Eingabe von falschen Daten das Bewertungsresultat deutlich verzehren und zu falschen Schlussfolgerungen verleiten. Was gilt es also zu beachten, um bei einem Einfamilienhaus eine möglichst genaue Preisschätzung zu erhalten?

Wohnfläche: Ein Klassiker, welcher das Bewertungsresultat massiv in die eine oder andere falsche Richtung bringen kann. Die meisten Bewertungstools verlangen die Eingabe der Nettowohnfläche und Nichtfachleute zählen falsche Räume zur Wohnfläche (z.B. unbeheizte Kellerräume ohne Tageslicht), vergessen die Innen- und Aussenwände von der Wohnfläche abzuziehen oder berücksichtigen Dachschrägen (zählen nur bis 1.20 Meter Höhe als Wohnfläche) falsch.

Sanierung: Ein Pinselstrich macht noch keine Sanierung. Oft werden Sanierungsarbeiten zu optimistisch ins System eingepflegt und so ein zu hoher Schätzungswert provoziert.

Anzahl Zimmer: Weder z.B. die Küche noch unbeheizte Kellerzimmer ohne Tageslicht dürfen als Zimmer im System eingegeben werden.

Mikrolage: Obwohl die Bewertungssysteme in Zwischenzeit recht genaue Noten zur Mikrolage vorschlagen, ist dieses sehr Wertbeeinflussende Element immer kritisch zu hinterfragen. Hier ist Objektivität gefragt: Ein Einfamilienhaus direkt an der Autobahn hat einfach keine Mikrolagenote “gut” verdient.

Ausbaustandard: Auch hier ist Objektivität gefragt. Ein vor 10 Jahren verlegte Laminat aus dem Baumarkt macht noch lange kein Luxusobjekt. Und ein 40 Jahre altes Hallenbad sollte einen Wertabzug und keinen Luxuszuschlag geben. 

Zustand: Hier scheiden sich die Geister. Was jemand als guten Zustand bezeichnet, ist für den anderen stark sanierungsbedürftig. Dabei ist für die Fachperson die Sache klar: “Sehr gut” erhalten neue oder total sanierte Einfamilienhäuser und die Abstufungen zu “Schlecht” sind dann fliessend.

Bauqualität (nicht zu verwechseln mit Ausbaustandard): Sind die Fenster schon dreifach verglast? Wird noch mit Öl geheizt? Wie gut ist es um die Aussenisolation bestellt? Messlatte für eine sehr gute Bauqualität ist ein Neubau, welcher den gängigen hohen technischen Anforderungen entspricht.

Fazit:

Online-Immobilienbewertungstools haben bei nicht sachgerechter Verwendung eine hohe Fehleranfälligkeit und dienen immer nur für eine erste grobe Preisidee. Wird eine genauere Bewertung für Entscheidungen mit grösserer Tragweite benötigt, empfiehlt sich den Beizug eines diplomierten Immobilienschatzungsexperten. Mitglieder des Grundeigentümer Verband Schweiz steht sowohl ein kostenloses Online-Bewertungstool wie auch ein kostenloser Bewertungsservice (vor Ort) zur Verfügung.