Wer in kotierte Schweizer Immobilienfonds investieren will, muss heute tief in die Tasche greifen. Das durchschnittliche Aufgeld (Agio) von kotierten Schweizer Immobilienfonds ist innert Jahresfrist von 16% auf 32% gestiegen und grosse Schweizer Immobilienfonds – Swisscanto Ifca und CS Siat – weisen Agios von sehr hohen 50% und mehr auf. Vereinfacht gesagt bezahlt der Anleger also CHF 150.- für etwas, was nur CHF 100.- Wert hat – in der Hoffnung, dass der künftige Anstieg des inneren Wertes einen allfälligen Rückgang des Agios mehr als zu kompensieren vermag.
Fondsmanager weisen gerne darauf hin, dass die Berechnung des inneren Wertes eines Immobilienfonds die effektiven Verhältnisse zu negativ abbildet. So berücksichtigt der innere Wert auch latente Steuern und bei den Bewertungen der sich im Fonds befindlichen Immobilien wird häufig das Vorsichtigkeitsprinzip angewendet.
Dennoch sollten hohe Agios bei vorsichtigen Anlegern die Alarmglocken läuten lassen. Die Preise von Immobilienfonds befinden sich fast wieder auf dem Höhepunkt während der Pandemie Ende 2021, obwohl der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) damals bei -0.75% (heute +0.5%) lag. Nach unserer Ansicht ist die Fallhöhe von Anlagen in Schweizer Immobilienfonds also beträchtlich und das Potential nach oben wohl begrenzt.
