Ceux qui souhaitent investir dans des fonds immobiliers suisses cotés doivent mettre la main au portefeuille. L’agio moyen de ces fonds est passé de 16 % à 32 % en un an, et les grands fonds immobiliers suisses – Swisscanto Ifca et CS Siat – affichent des agios très élevés de 50 % et plus. En termes simples, l’investisseur paie donc CHF 150.- pour quelque chose qui ne vaut que CHF 100.-, dans l’espoir que l’augmentation future de la valeur intrinsèque compense plus que suffisamment une éventuelle baisse de l’agio.
Les gestionnaires de fonds aiment souligner que le calcul de la valeur intrinsèque d’un fonds immobilier représente les conditions effectives de manière trop négative. La valeur intrinsèque prend également en compte les impôts latents et les évaluations des biens immobiliers dans le fonds appliquent souvent le principe de prudence.
Néanmoins, les agios élevés devraient faire sonner les alarmes pour les investisseurs prudents. Les prix des fonds immobiliers sont presque revenus à leur apogée pendant la pandémie à la fin de 2021, bien que le taux directeur de la Banque Nationale Suisse (BNS) était alors de -0.75% (aujourd’hui +0.5%). Selon nous, le risque de chute des investissements dans les fonds immobiliers suisses est considérable et le potentiel de hausse est probablement limité.
