Die 7 goldenen Finanzierungsregeln

1. Eigenkapital aufbauen oder Glück im Erbe haben

“Als ich jung war, dachte ich, dass Geld das Wichtigste im Leben ist und nun, da ich alt bin, weiss ich es.”
Oscar Wilde

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in der Schweiz aufgrund der rekordtiefen Zinsen in schwindelerregende Höhen gestiegen. Viele können sich den Traum von der eigenen Wohnung oder vom freistehenden Einfamilienhaus aus eigener Kraft kaum mehr erfüllen – entweder fehlen die erforderlichen Eigenmittel oder das Einkommen reicht nicht aus, um eine Hypothek tragen zu können. Obschon die Zinsen seit 2022 wieder steigen, zeigt sich der schweizer Immobilienmarkt robust und die Immobilienpreise verweilen auf einem hohen Niveau.

Mit einer Mietquote von 64% ist die Schweiz das “Land der Mieter” und dies wird sich voraussichtlich in absehbarer Zukunft auch nicht ändern. Wer nicht das Glück hat, dass eine Liegenschaft innerhalb der Familie weitergegeben wird und auch nicht auf die finanzielle Unterstützung der Familie zählen kann, muss andere Wege finden. Wie klappt es also trotzdem mit dem Traum der eigenen vier Wände?

Es gibt grundsätzlich zwei Stellschrauben: Das Einkommen (und damit die Tragbarkeit) und die Eigenmittel (was Einfluss auf die Belehnung hat). In den meisten Fällen ist es schwierig, innerhalb einer vernünftigen Frist das Familieneinkommen signifikant zu erhöhen. Klar gibt es Möglichkeiten, sich weiterzubilden, aber oftmals ist es für junge Paare oder Familien einfacher, das Eigenkapital aufzustocken. Auf diese Weise wird die Zinslast reduziert und die Immobilie folglich tragbar.

Doch wie kann man sein Eigenkapital erhöhen und was sollte man dabei beachten? Hier einige Optionen:

• Schenkungen: Eine grosszügige Geste von Familienmitgliedern kann helfen, den Eigenkapitalanteil zu erhöhen.
• Erbvorbezüge: Mit dieser Option kann bereits zu Lebzeiten ein Teil des Erbes für die Finanzierung der Liegenschaft eingesetzt werden.
• Zinslose Darlehen: Ein Darlehen ohne Zinsen von Verwandten oder Freunden kann die Finanzierungslast ebenfalls erleichtern.
• PK-Gelder: Unter bestimmten Umständen können Gelder aus der Pensionskasse genutzt werden, um in Immobilien zu investieren. Es ist jedoch wichtig, die entsprechenden Bedingungen und steuerlichen Auswirkungen zu kennen.

2. Schulden sind eine gute Sache

“Wenn Sie der Bank $100 schulden, ist das Ihr Problem. Wenn Sie der Bank $100‘000‘000 schulden, ist das das Problem der Bank.”
J.P. Getty

Kreditinstitute finanzieren bis zu 80% des Kaufpreises einer Immobilie – man spricht in diesem Zusammenhang auch von Belehnung. Dabei unterscheidet man zwischen der ersten Hypothek (65% des Kaufpreises) und der zweiten Hypothek (restlicher Darlehensbetrag bis maximal 80%). Im Normalfall muss die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren, spätestens bis zum Erreichen des Pensionsalters, zurückgezahlt werden – diese Rückführung des Kreditbetrages nennt man auch Amortisierung.

Im Umkehrschluss heisst dies, dass man als Käufer mindestens 20% Eigenkapital aufbringen muss. Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Million, benötigt man demzufolge mindestens CHF 200’000 Eigenmittel. Dabei kann es sich um Sparguthaben, Wertschriften oder auch Vorsorgeguthaben handeln. Wichtig: Mindestens 10% müssen sogenannte “harte Eigenmittel” sein, d.h. sie dürfen nicht aus der Pensionskasse stammen.

Falls das Finanzinstitut bei der internen Bewertung der Immobilie den Wert des Kaufobjekts niedriger einschätzt als der Kaufpreis, gilt aus Sicht der Bank das sogenannte Niederstwertprinzip. Das bedeutet für potentielle Käufer, dass sie die Differenz selber stemmen müssen.

Bei Vorsorgegeldern (Säule 3a, Pensionskasse) gibt es zwei Möglichkeiten: Man kann die Gelder entweder vorbeziehen oder verpfänden. Beide Optionen bringen sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich und die steuerlichen und versicherungstechnischen Konsequenzen sollten in jedem Fall mit einem Experten besprochen werden.

À propos Steuern: Der Erwerb einer Liegenschaft und die Aufnahme einer Hypothek haben steuerliche Konsequenzen. So gibt es Einmalsteuern, die beispielsweise beim Bezug von Geldern aus der PK oder (je nach Kanton) bei der sogenannten Handänderung anfällt. Hinzu kommen wiederkehrende Steuern wie der Eigenmietwert oder die Vermögenssteuer. Auf der anderen Seite können beispielsweise Schuldzinsen oder werterhaltende Investitionen in Abzug gebracht werden.

Unter dem Strich lässt sich festhalten, dass Schulden im Zusammenhang mit Immobilien nicht per se schlecht sind – im Gegenteil, oftmals ist man dank einer umsichtig gewählten Hypothekarstrategie langfristig finanziell besser aufgestellt.

3. Die 33%-Regel

“Eine Bank ist eine Institution, die Ihnen Geld leiht, wenn Sie beweisen können, dass Sie es nicht benötigen.”
Bob Hope

Back to the basics: Eine weitere wichtige Finanzierungsregel besagt, dass die laufenden Wohnkosten (Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten) nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens des Käufers ausmachen dürfen. Diese sogenannte Tragbarkeitsrechnung ist eine langfristige Betrachtung, was bedeutet, dass Kreditinstitute mit sogenannten kalkulatorischen und nicht den effektiven Zinsen rechnen. Aktuell beträgt dieser Satz ungefähr 5% und orientiert sich am historischen Durchschnitt.

Ein Rechenbeispiel dazu: Wenn der Kaufpreis für eine Immobilie CHF 1 Million beträgt und die gesamte Hypothekarbelastung bei CHF 800’000 Franken liegt (erste Hypothek: CHF 650’000 und zweite Hypothek: CHF 150’000) fallen pro Jahr folgende kalkulatoische Wohnkosten an:

• Hypothekarzinsen: CHF 40’000 (5% von CHF 800’000)
• Nebenkosten und Unterhalt: CHF 10’000 (typischerweise 1% des Kaufpreises)
• Amortisation: CHF 10’000 (zweite Hypothek muss innert 15 Jahren amortisiert werden)

Folglich ergeben sich Wohnkosten von insgesamt CHF 60’000 pro Jahr. Diese dürfen nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens des Haushalts ausmachen – dieses sollte also mindestens CHF 180’000 im Jahr betragen.

Realitätscheck: Betrachtet man die Immobilienpreise, besonders in Ballungszentren wie Zürich, wird schnell klar, dass es für eine vierköpfige Familie schwer ist, passenden Wohnraum unter CHF 1 Million zu finden. Dies erklärt, weshalb viele Personen, trotz des Traums von den eigenen vier Wänden, zur Miete wohnen.

4. Blauäugigkeit sollte vermieden werden

“Warum bleibt so viel Monat am Ende des Geldes übrig?”
John Barrymore

Eines ist sicher: Der Erwerb von Wohneigentum kann das Leben radikal verändern. Neben der schieren Freude, ein eigenes Heim zu besitzen, kommt eine Fülle neuer Verantwortlichkeiten und finanzieller Überlegungen auf die neuen Eigentümer zu. Und genau hier, in diesem Übergang von Miete zu Eigentum, lauert die Gefahr der Blauäugigkeit.

Während Mietzahlungen oft klar und einfach zu kalkulieren sind, können die Kosten für ein Eigenheim variieren, je nachdem, welches Hypothekarmodell man wählt. Im Zentrum steht dabei die Entscheidung zwischen einer Fest-, einer Libor-Hypothek (Geldmarkthypothek) oder einem Hypotheken-Mix mit mehreren Tranchen und unterschiedlichen Laufzeiten. Alle Modelle haben ihre eigenen Vor- und Nachteile. Eine Festhypothek gibt durch einen konstanten Zinssatz über die Laufzeit hinweg Planungssicherheit. Man weiss genau, welche Zahlung in den nächsten Jahren auf einen zukommt, unabhängig von allfälligen Marktschwankungen. Das kann besonders für Familien mit festem Einkommen attraktiv sein.

Eine Libor-Hypothek hingegen ist flexibler. Sie passt sich den Marktbedingungen an und kann in Zeiten niedriger Zinsen sehr vorteilhaft sein. Aber sie kommt auch mit einem höheren Risiko. Steigen die Zinsen, steigen auch die monatlichen Zahlungen. Für Abenteuerlustige mag das anziehend klingen, aber es ist essentiell, sich dieser möglichen finanziellen Belastung bewusst zu sein.

Die Schlussfolgerung? Gehen Sie nicht blauäugig in den Kauf eines Eigenheims. Informieren Sie sich gründlich über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und lassen Sie sich von Experten beraten, um das Modell zu finden, das am besten zu Ihrer Lebenssituation passt.

5. Den Wettbewerb spielen lassen

“Konkurrenz ist der Spass, anderen den Spass zu verderben.””
Manfred Hinrich

Beim Thema Hypotheken erweist sich der gesunde Wettbewerb als entscheidender Vorteil. Durch das Einholen mehrerer Offerten von verschiedenen Kreditgebern (Banken, Versicherungen und Pensionskassen) kann eine vorteilhaftere Position – sowohl finanziell als auch strategisch – erreicht werden.

Der augenscheinlichste Vorteil? Tiefere Zinssätze bzw. Margen. Keine zwei Kreditgeber offerieren identische Konditionen. Ein umfassender Vergleich unterschiedlicher Offerten gibt nicht nur einen umfassenden Überblick über den Markt, sondern setzt auch gängige und oftmals nicht sehr kompetitive Angebote von Hausbanken in Relation. Bei Hypotheken kann selbst ein marginal niedrigerer Zinssatz über die Jahre hinweg zu beachtlichen Ersparnissen führen.

Betrachten wir eine Hypothek von CHF 800’000 über einen Zeitraum von 10 Jahren. Der Vergleich zwischen einem Zinssatz von 1.8% und einem von 2.0% zeigt deutlich, wie sich bereits kleine Unterschiede über die Zeit summieren können.

Bei einem Zinssatz von 1.8%:

Jährliche Zinskosten = CHF 800’000 x 1.8% = CHF 14’400

Kosten über 10 Jahre = CHF 14’400 x 10 = CHF 144’000

Bei einem Zinssatz von 2.0%:

Jährliche Zinskosten = CHF 800’000 x 2.0% = CHF 16’000

Kosten über 10 Jahre = CHF 16’000 x 10 = CHF 160’000

Ein Zinsunterschied von nur 0.2% resultiert bei dieser Hypothek über den Zeitraum von 10 Jahren in Mehrkosten von CHF 16’000. Das Beispiel unterstreicht, wie wichtig es ist, sich umfassend über die Zinssätze zu informieren und nach den besten Konditionen Ausschau zu halten.

Doch es sind nicht nur die Zinsen, die ins Gewicht fallen. Gebühren und andere Kosten können von Institut zu Institut variieren. Ein gründlicher Vergleich verschiedener Angebote hilft, die kostengünstigste Option zu identifizieren.
Der Marktvergleich bietet auch strategische Vorteile in Verhandlungen. Das Vorlegen mehrerer konkurrierender Offerten bei einem Kreditgeber kann Anreize für Verbesserungen im Angebot (Stichwort Margendruck) schaffen. Letzten Endes lohnt sich der Aufwand, die Zinsen zu vergleichen. Der Grundeigentümer Verband Schweiz hat festgestellt, dass die Wahl des Finanzierungspartners sowie der vereinbarte Zinssatz den Unterschied zwischen sorgenfreiem und sorgenvollem Eigenheimbesitz bedeuten kann.

6. Heute an morgen denken

“Eine Bank ist ein Ort, wo man Ihnen bei schönem Wetter einen Regenschirm leiht und ihn bei Regenwetter zurückverlangt.”
Robert Frost

In der schnelllebigen Finanzwelt kann es leicht passieren, dass man sich auf das Hier und Jetzt fokussiert. Doch gerade beim Erwerb eines Eigenheims ist es von essenzieller Bedeutung, langfristig zu denken. „Heute an morgen denken“ wird somit nicht nur zu einer Maxime, sondern zu einer unabdingbaren Voraussetzung für alle, die sich den Traum vom eigenen Heim verwirklichen möchten.

Langfristiges Denken: Ein Eigenheim ist in den meisten Fällen eine Investition fürs Leben. Dabei geht es nicht nur um den Kaufpreis, sondern auch um langfristige Verpflichtungen wie Unterhaltskosten, potenzielle Zinserhöhungen und die Entwicklung der Wohngegend. Wer heute klug plant und alle Eventualitäten berücksichtigt, kann morgen sorgenfrei in den eigenen vier Wänden leben.

Regelmässige Überprüfung der Finanzierungsstrategie: Die anfänglich gewählte Finanzierungsstrategie ist möglicherweise in einigen Jahren nicht mehr optimal. Der Zins- und Geldmarkt, persönliche finanzielle Veränderungen oder makroökonomische Entwicklungen können Einfluss darauf haben. Es ist daher ratsam, seine Finanzierungsentscheidungen regelmässig zu hinterfragen, mit Profis zu besprechen und gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen.

Auge auf den Immobilien- und Zinsmarkt: Auch nach dem Erwerb eines Eigenheims sollte man den Immobilien- und Zinsmarkt nicht aus den Augen verlieren. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in der Nachbarschaft? Gibt es Veränderungen bei den Zinssätzen? Ein kontinuierlicher Blick auf diese Faktoren kann dabei helfen, finanziell immer einen Schritt voraus zu sein.
Ein strategisches, langfristiges Denken, gepaart mit der Bereitschaft zur Anpassung an sich ändernde Umstände, ist der Schlüssel zur erfolgreichen und sorgenfreien Realisierung des Traums vom Eigenheim. Mit dem Motto „Heute an morgen denken“ legt man den Grundstein für ein zufriedenes Wohnen in der eigenen Immobilie.

7. Erstens kommt es anders, und zweitens als man denkt

“Geld ist nicht alles, aber es stellt sicher, dass der Kontakt mit Ihren Kindern nicht abbricht.”
J. Paul Getty

Die kluge Planung des Eigenheimerwerbs in der Schweiz basiert auf einer wichtigen Erkenntnis: Oft entwickeln sich Dinge anders als erwartet. Es ist wichtig, sich dieser Unwägbarkeiten bewusst zu sein und vorbereitet zu sein, um in jeder Situation sorgenfrei im eigenen Zuhause leben zu können.

Das Fundament eines gelungenen Eigenheimerwerbs ist eine nachhaltige Finanzierung. Es ist nicht nur wichtig, die monatlichen Raten aktuell tragen zu können, sondern auch in der Zukunft – und das unter verschiedenen Umständen. Eine vorausschauende Finanzierung berücksichtigt auch mögliche Zinserhöhungen oder Einkommensschwankungen. Ein realistischer Blick auf die eigenen finanziellen Möglichkeiten und Grenzen schafft hier die Basis für langanhaltende Sicherheit.

Auch ist es wichtig, Reserven für unvorhergesehene Ausgaben oder Notfälle anzulegen. Egal ob Reparaturen, Renovationen, unerwartete Nebenkosten oder grössere Anschaffungen – wer über einen gut gefüllten Notfallfonds verfügt, kann solche Herausforderungen gelassen meistern und sich den Frieden im eigenen Heim bewahren.
Oft sind es nicht die grossen Katastrophen, sondern die kleinen Überraschungen, die Eigenheimbesitzer vor Herausforderungen stellen: Das Dach muss saniert werden, die Heizung gibt den Geist auf oder die Lebensumstände ändern sich plötzlich. Es ist deshalb unerlässlich, bei der Planung und während des Wohnens im Eigenheim realistisch zu bleiben. Ein nüchterner Blick auf die Realitäten hilft, Enttäuschungen zu vermeiden und jeder Situation gewachsen zu sein.