Kundenerfahrung - Ihr Partner für Immobilienfragen | Grundeigentümer Verband Schweiz

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Forderungen nach stärkerer Zinssenkung

US-Präsident Donald Trump hatte im Vorfeld eine deutlichere Zinssenkung gefordert. Auch der Trump-nahe Ökonom Stephan Miran sprach sich im geldpolitischen Ausschuss für einen stärkeren Schritt aus, konnte sich jedoch nicht durchsetzen. Die Mehrheit der zwölf stimmberechtigten Mitglieder votierte für die moderate Senkung um 0,25 Prozentpunkte.

Arbeitsmarkt als Schlüsselfaktor

Ausschlaggebend für den Entscheid war weniger die politische Einflussnahme, sondern vor allem die Entwicklung am Arbeitsmarkt, der seit einiger Zeit an Dynamik verliert. Mit der Zinssenkung versucht die FED, einen Ausgleich zu schaffen: Einerseits soll die Konjunktur, insbesondere die Beschäftigung, gestützt werden; andererseits gilt es, die nach wie vor erhöhte Inflation im Zaum zu halten.

Bedeutung für die Schweiz

Direkte Auswirkungen auf den Schweizer Immobilien- und Zinsmarkt sind durch den Entscheid nicht zu erwarten. Dennoch hat die Kehrtwende der weltweit einflussreichsten Notenbank Signalwirkung. Mit dem Schritt der FED verstärkt sich der Eindruck, dass eine globale Phase sinkender Zinsen begonnen hat. Für die Schweiz bedeutet dies, dass Hypotheken voraussichtlich attraktiv bleiben – was die Preisdynamik am Immobilienmarkt weiterhin stützen dürfte.

vor 1 Monat

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Forderungen nach stärkerer Zinssenkung

US-Präsident Donald Trump hatte im Vorfeld eine deutlichere Zinssenkung gefordert. Auch der Trump-nahe Ökonom Stephan Miran sprach sich im geldpolitischen Ausschuss für einen stärkeren Schritt aus, konnte sich jedoch nicht durchsetzen. Die Mehrheit der zwölf stimmberechtigten Mitglieder votierte für die moderate Senkung um 0,25 Prozentpunkte.

Arbeitsmarkt als Schlüsselfaktor

Ausschlaggebend für den Entscheid war weniger die politische Einflussnahme, sondern vor allem die Entwicklung am Arbeitsmarkt, der seit einiger Zeit an Dynamik verliert. Mit der Zinssenkung versucht die FED, einen Ausgleich zu schaffen: Einerseits soll die Konjunktur, insbesondere die Beschäftigung, gestützt werden; andererseits gilt es, die nach wie vor erhöhte Inflation im Zaum zu halten.

Bedeutung für die Schweiz

Direkte Auswirkungen auf den Schweizer Immobilien- und Zinsmarkt sind durch den Entscheid nicht zu erwarten. Dennoch hat die Kehrtwende der weltweit einflussreichsten Notenbank Signalwirkung. Mit dem Schritt der FED verstärkt sich der Eindruck, dass eine globale Phase sinkender Zinsen begonnen hat. Für die Schweiz bedeutet dies, dass Hypotheken voraussichtlich attraktiv bleiben – was die Preisdynamik am Immobilienmarkt weiterhin stützen dürfte.

T

Geschäftsflächen

Die schwächere Exportkonjunktur und die im Vergleich zur EU verschlechterten Standortbedingungen dämpfen die Nachfrage nach Geschäfts- und Industrieflächen. Da viele Objekte im Eigentum der betroffenen Firmen stehen, bleiben die Auswirkungen auf Mietzinsen jedoch moderat.

Wohnungeigentum

Auch beim privaten Wohneigentum zeigen sich bremsende Effekte. Geringeres Beschäftigungswachstum reduziert die Zuwanderung und Kaufkraft, Preisanstiege fallen dadurch leicht moderater aus. Insgesamt bleibt die Wirkung begrenzt, solange die Pharma- und Chemieindustrie ihre Rentabilität auf einem guten Niveau halten kann.

Fallende Zinsen erneut zu erwarten

Leicht sinkende Zinsen wirken stabilisierend und mildern die negativen Einflüsse ab. Gleichzeitig zeigt sich die Binnenorientierung des Immobiliensektors als zweischneidiges Schwert: Sie schützt vor direkter Betroffenheit durch Zölle, macht aber anfälliger, wenn die Schweizer Wirtschaft stärker leidet als die EU. Zudem werden Zinsrückgänge nicht 1:1 von den Banken den Kunden weitergegeben.

Inflation und Baupreise

Die Auswirkungen auf Inflation und Baupreise sind gering, da mögliche Kostensteigerungen durch Überangebote und Konjunkturabkühlung kompensiert werden. Regional sind vor allem Industrie- und Agrargemeinden betroffen, während Finanzzentren und touristische Regionen weitgehend verschont bleiben.

Zusammengefasst nur leichte Korrektur des Immobilienmarkts

Insgesamt reagiert der Schweizer Immobilienmarkt gem. Wüest Partner nur verhalten auf die Zölle. Zwar kommt es zu Dämpfern bei der Nachfrage, doch größere Verwerfungen bleiben aus – die Marktmechanismen und leicht sinkende Zinsen wirken stabilisierend, sodass die Auswirkungen insgesamt moderat bleiben.

vor 2 Monaten

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Geschäftsflächen

Die schwächere Exportkonjunktur und die im Vergleich zur EU verschlechterten Standortbedingungen dämpfen die Nachfrage nach Geschäfts- und Industrieflächen. Da viele Objekte im Eigentum der betroffenen Firmen stehen, bleiben die Auswirkungen auf Mietzinsen jedoch moderat.

Wohnungeigentum

Auch beim privaten Wohneigentum zeigen sich bremsende Effekte. Geringeres Beschäftigungswachstum reduziert die Zuwanderung und Kaufkraft, Preisanstiege fallen dadurch leicht moderater aus. Insgesamt bleibt die Wirkung begrenzt, solange die Pharma- und Chemieindustrie ihre Rentabilität auf einem guten Niveau halten kann.

Fallende Zinsen erneut zu erwarten

Leicht sinkende Zinsen wirken stabilisierend und mildern die negativen Einflüsse ab. Gleichzeitig zeigt sich die Binnenorientierung des Immobiliensektors als zweischneidiges Schwert: Sie schützt vor direkter Betroffenheit durch Zölle, macht aber anfälliger, wenn die Schweizer Wirtschaft stärker leidet als die EU. Zudem werden Zinsrückgänge nicht 1:1 von den Banken den Kunden weitergegeben.

Inflation und Baupreise

Die Auswirkungen auf Inflation und Baupreise sind gering, da mögliche Kostensteigerungen durch Überangebote und Konjunkturabkühlung kompensiert werden. Regional sind vor allem Industrie- und Agrargemeinden betroffen, während Finanzzentren und touristische Regionen weitgehend verschont bleiben.

Zusammengefasst nur leichte Korrektur des Immobilienmarkts

Insgesamt reagiert der Schweizer Immobilienmarkt gem. Wüest Partner nur verhalten auf die Zölle. Zwar kommt es zu Dämpfern bei der Nachfrage, doch größere Verwerfungen bleiben aus – die Marktmechanismen und leicht sinkende Zinsen wirken stabilisierend, sodass die Auswirkungen insgesamt moderat bleiben.

L

Was jedoch häufig übersehen wird: Viele Immobilienkäufe durch sogenannte „Personen aus dem Ausland“ unterliegen gar nicht der Lex Koller. Entscheidend ist nämlich nicht allein die Staatsangehörigkeit, sondern der Aufenthaltsstatus. In der Praxis zeigt sich: Wer über eine entsprechende Aufenthaltsbewilligung verfügt, gilt oftmals nicht als „Person im Ausland“ im Sinne der Lex Koller – und benötigt somit keine Bewilligung.

Was regelt die Lex Koller – und für wen gilt sie tatsächlich?

Die Lex Koller verpflichtet ausländische Personen grundsätzlich dazu, vor dem Erwerb von Grundstücken oder Immobilien in der Schweiz eine Bewilligung einzuholen. Dies wirkt auf den ersten Blick restriktiv – doch in der Realität betrifft das Gesetz nur einen kleinen Teil der Fälle. Der Grund: Viele Käuferinnen und Käufer gelten rechtlich nicht als ausländische Personen im Sinne der Gesetzgebung.

Nicht als ausländische Personen im Sinne der Lex Koller gelten:

Alle Personen mit Aufenthaltsbewilligung C und Wohnsitz in der Schweiz
Bürgerinnen und Bürger von EU/EFTA-Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz mit mindestens Aufenthaltsbewilligung B

Das bedeutet konkret: Zum Beispiel können deutsche Staatsangehörige mit B-Ausweis oder US-Bürger mit C-Ausweis und Wohnsitz in der Schweiz problemlos Wohneigentum erwerben – ohne Bewilligungspflicht. Diese Personen sind Schweizerinnen und Schweizern in Bezug auf Immobilientransaktionen gleichgestellt.

Folgende Darstellung zeigt den Geltungsbereich von Lex Koller nach Nutzung und Art der Immobilie:

Ausnahmen von der Bewilligungspflicht – klar geregelt

Handelt es sich tatsächlich um Personen aus dem Ausland im Sinne der Lex Koller, kennt das Gesetz dennoch verschiedene Ausnahmen, bei denen keine Bewilligung erforderlich ist. Die wichtigsten Ausnahmen sind:

Drittstaatenangehörige mit Aufenthaltsbewilligung B und Wohnsitz in der Schweiz dürfen eine Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben.
Grenzgängerinnen und Grenzgänger dürfen im Grenzraum ihres Arbeitsortes eine Zweitwohnung erwerben.
Betriebsstätten: Geschäftsliegenschaften für den operativen Geschäftsbetrieb dürfen unabhängig vom Aufenthaltsstatus oder der Herkunft der Eigentümer erworben werden.
Ferienwohnungen: In anerkannten Fremdenverkehrsgebieten können pro Jahr bis zu 1’500 Einheiten schweizweit an Personen im Ausland verkauft werden. Die Verteilung der Kontingente erfolgt durch die Kantone, zudem können die Gemeinden zusätzliche eigene Bedingungen definieren im Sinne des Gesetzes.

Einschränkungen bei den Ausnahmen

Wer eine Ausnahme beansprucht, unterliegt spezifischen Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung und Beschaffenheit der Immobilie.

Grundstücksfläche:

Hauptwohnsitz (Drittstaatenangehörige): max. 3’000 m²
Ferienwohnungen: max. 2’000 m²
Grenzgängerinnen und Grenzgänger: max. 1’000 m²

Wohnfläche:

Ferienwohnungen: max. 200 m²
Für andere Kategorien bestehen keine gesetzlichen Beschränkungen der Wohnfläche

Weitere Vorgaben:

Vermietung ist in allen Ausnahmefällen nicht zulässig.
Bei Bauland: Der Baubeginn muss innerhalb eines Jahres erfolgen.

Grundsatz: Ist eine Bewilligung erforderlich – ist das meist problematisch

Wird im Rahmen einer Transaktion dennoch eine Bewilligung erforderlich, ist besondere Vorsicht geboten. In der Beratungspraxis gilt: Ein bewilligungspflichtiger Erwerb ist ein Sonderfall und sollte stets kritisch geprüft werden. Es empfiehlt sich, in solchen Fällen frühzeitig die zuständigen kantonalen Behörden einzubeziehen und gegebenenfalls eine Vorabklärung (Feststellungsanfrage) einzuholen.

Verfahren und Zuständigkeiten

Für die Prüfung der Bewilligungspflicht sowie für die Erteilung der Bewilligung sind die kantonalen Behörden zuständig. Bei Unsicherheiten kann eine Feststellungsanfrage gestellt werden, um Klarheit über die Anwendbarkeit der Lex Koller zu erhalten.

Fazit – Die Lex Koller richtig verstehen und anwenden

Die Lex Koller erscheint auf den ersten Blick als umfassendes und restriktives Gesetz. In der Praxis jedoch kommt sie in vielen Fällen nicht zur Anwendung, da ein grosser Teil der Käuferinnen und Käufer nicht als ausländische Personen im Sinne des Gesetzes gelten. Ausschlaggebend ist nicht primär die Staatsangehörigkeit, sondern der Aufenthaltsstatus.

Erst wenn eine Bewilligung erforderlich wird, ist erhöhte Aufmerksamkeit angebracht. In solchen Fällen sollte eine vertiefte Prüfung erfolgen, idealerweise unter Einbezug der kantonalen Behörden.

Für Fachpersonen in der Immobilienbranche gilt deshalb: Nicht abschrecken lassen – sondern differenziert und rechtssicher beraten.

vor 4 Monaten

L

Was jedoch häufig übersehen wird: Viele Immobilienkäufe durch sogenannte „Personen aus dem Ausland“ unterliegen gar nicht der Lex Koller. Entscheidend ist nämlich nicht allein die Staatsangehörigkeit, sondern der Aufenthaltsstatus. In der Praxis zeigt sich: Wer über eine entsprechende Aufenthaltsbewilligung verfügt, gilt oftmals nicht als „Person im Ausland“ im Sinne der Lex Koller – und benötigt somit keine Bewilligung.

Was regelt die Lex Koller – und für wen gilt sie tatsächlich?

Die Lex Koller verpflichtet ausländische Personen grundsätzlich dazu, vor dem Erwerb von Grundstücken oder Immobilien in der Schweiz eine Bewilligung einzuholen. Dies wirkt auf den ersten Blick restriktiv – doch in der Realität betrifft das Gesetz nur einen kleinen Teil der Fälle. Der Grund: Viele Käuferinnen und Käufer gelten rechtlich nicht als ausländische Personen im Sinne der Gesetzgebung.

Nicht als ausländische Personen im Sinne der Lex Koller gelten:

Alle Personen mit Aufenthaltsbewilligung C und Wohnsitz in der Schweiz
Bürgerinnen und Bürger von EU/EFTA-Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz mit mindestens Aufenthaltsbewilligung B

Das bedeutet konkret: Zum Beispiel können deutsche Staatsangehörige mit B-Ausweis oder US-Bürger mit C-Ausweis und Wohnsitz in der Schweiz problemlos Wohneigentum erwerben – ohne Bewilligungspflicht. Diese Personen sind Schweizerinnen und Schweizern in Bezug auf Immobilientransaktionen gleichgestellt.

Folgende Darstellung zeigt den Geltungsbereich von Lex Koller nach Nutzung und Art der Immobilie:

Ausnahmen von der Bewilligungspflicht – klar geregelt

Handelt es sich tatsächlich um Personen aus dem Ausland im Sinne der Lex Koller, kennt das Gesetz dennoch verschiedene Ausnahmen, bei denen keine Bewilligung erforderlich ist. Die wichtigsten Ausnahmen sind:

Drittstaatenangehörige mit Aufenthaltsbewilligung B und Wohnsitz in der Schweiz dürfen eine Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben.
Grenzgängerinnen und Grenzgänger dürfen im Grenzraum ihres Arbeitsortes eine Zweitwohnung erwerben.
Betriebsstätten: Geschäftsliegenschaften für den operativen Geschäftsbetrieb dürfen unabhängig vom Aufenthaltsstatus oder der Herkunft der Eigentümer erworben werden.
Ferienwohnungen: In anerkannten Fremdenverkehrsgebieten können pro Jahr bis zu 1’500 Einheiten schweizweit an Personen im Ausland verkauft werden. Die Verteilung der Kontingente erfolgt durch die Kantone, zudem können die Gemeinden zusätzliche eigene Bedingungen definieren im Sinne des Gesetzes.

Einschränkungen bei den Ausnahmen

Wer eine Ausnahme beansprucht, unterliegt spezifischen Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung und Beschaffenheit der Immobilie.

Grundstücksfläche:

Hauptwohnsitz (Drittstaatenangehörige): max. 3’000 m²
Ferienwohnungen: max. 2’000 m²
Grenzgängerinnen und Grenzgänger: max. 1’000 m²

Wohnfläche:

Ferienwohnungen: max. 200 m²
Für andere Kategorien bestehen keine gesetzlichen Beschränkungen der Wohnfläche

Weitere Vorgaben:

Vermietung ist in allen Ausnahmefällen nicht zulässig.
Bei Bauland: Der Baubeginn muss innerhalb eines Jahres erfolgen.

Grundsatz: Ist eine Bewilligung erforderlich – ist das meist problematisch

Wird im Rahmen einer Transaktion dennoch eine Bewilligung erforderlich, ist besondere Vorsicht geboten. In der Beratungspraxis gilt: Ein bewilligungspflichtiger Erwerb ist ein Sonderfall und sollte stets kritisch geprüft werden. Es empfiehlt sich, in solchen Fällen frühzeitig die zuständigen kantonalen Behörden einzubeziehen und gegebenenfalls eine Vorabklärung (Feststellungsanfrage) einzuholen.

Verfahren und Zuständigkeiten

Für die Prüfung der Bewilligungspflicht sowie für die Erteilung der Bewilligung sind die kantonalen Behörden zuständig. Bei Unsicherheiten kann eine Feststellungsanfrage gestellt werden, um Klarheit über die Anwendbarkeit der Lex Koller zu erhalten.

Fazit – Die Lex Koller richtig verstehen und anwenden

Die Lex Koller erscheint auf den ersten Blick als umfassendes und restriktives Gesetz. In der Praxis jedoch kommt sie in vielen Fällen nicht zur Anwendung, da ein grosser Teil der Käuferinnen und Käufer nicht als ausländische Personen im Sinne des Gesetzes gelten. Ausschlaggebend ist nicht primär die Staatsangehörigkeit, sondern der Aufenthaltsstatus.

Erst wenn eine Bewilligung erforderlich wird, ist erhöhte Aufmerksamkeit angebracht. In solchen Fällen sollte eine vertiefte Prüfung erfolgen, idealerweise unter Einbezug der kantonalen Behörden.

Für Fachpersonen in der Immobilienbranche gilt deshalb: Nicht abschrecken lassen – sondern differenziert und rechtssicher beraten.

S

Hintergründe für die erneute Zinssenkung

Ein Hauptgrund der Zinssenkung ist die sehr schwache Inflation. Im Mai 2025 sind die Konsumentenpreise im Vergleich zum Mai 2024 um 0.1 % gesunken.

Warum ist die Inflation so stark zurückgegangen? Der sehr starke Schweizerfranke hat die Preise von Importgütern sinken lassen und die Erdölpreise sind gegenüber dem Vorjahr um beachtliche 9.6 % gefallen. In wichtigen Bereichen zeigt sich hingegen ein anderes Bild: Die Preise für Dienstleistungen sind um 0.6 % gestiegen, und die Wohnungsmieten haben sich sogar um 2.6 % verteuert. Von einer breit angelegten Deflation kann daher noch keine Rede sein.

Folgen für Immobilien- und Hypothekarmarkt

Die Hypothekarzinssätze sind schon im Vorfeld der Zinsentscheidung deutlich zurückgegangen und zehnjährige Festhypotheken sind teilweise für deutlich unter 1.5% zu haben. Unmittelbar auf die Zinssenkung reagieren SARON-Hypotheken, wobei die Banken auch weiterhin versuchen werden, ihre Margen auszuweiten. Es ist also davon auszugehen, dass SARON-Hypotheken etwas weniger als 0.25% sinken.

Sinkende Hypothekarzinsen führen zu erhöhter Nachfrage nach Immobilien und zu steigenden Immobilienpreisen. Der Schock der Zinswende aus dem Jahr 2023 ist nun definitiv überwunden und sogar die Rückkehr zu Negativzinsen scheint in Griffnähe.

vor 4 Monaten

S

Hintergründe für die erneute Zinssenkung

Ein Hauptgrund der Zinssenkung ist die sehr schwache Inflation. Im Mai 2025 sind die Konsumentenpreise im Vergleich zum Mai 2024 um 0.1 % gesunken.

Warum ist die Inflation so stark zurückgegangen? Der sehr starke Schweizerfranke hat die Preise von Importgütern sinken lassen und die Erdölpreise sind gegenüber dem Vorjahr um beachtliche 9.6 % gefallen. In wichtigen Bereichen zeigt sich hingegen ein anderes Bild: Die Preise für Dienstleistungen sind um 0.6 % gestiegen, und die Wohnungsmieten haben sich sogar um 2.6 % verteuert. Von einer breit angelegten Deflation kann daher noch keine Rede sein.

Folgen für Immobilien- und Hypothekarmarkt

Die Hypothekarzinssätze sind schon im Vorfeld der Zinsentscheidung deutlich zurückgegangen und zehnjährige Festhypotheken sind teilweise für deutlich unter 1.5% zu haben. Unmittelbar auf die Zinssenkung reagieren SARON-Hypotheken, wobei die Banken auch weiterhin versuchen werden, ihre Margen auszuweiten. Es ist also davon auszugehen, dass SARON-Hypotheken etwas weniger als 0.25% sinken.

Sinkende Hypothekarzinsen führen zu erhöhter Nachfrage nach Immobilien und zu steigenden Immobilienpreisen. Der Schock der Zinswende aus dem Jahr 2023 ist nun definitiv überwunden und sogar die Rückkehr zu Negativzinsen scheint in Griffnähe.

A

Luzern: Pionierin mit 90-Tage-Regel

Seit Januar 2024 sind in Wohnzonen maximal 90 Vermietungstage pro Jahr erlaubt. Die Stadt will damit der Zweckentfremdung von Wohnraum entgegenwirken. Die Regelung gilt als Vorbild für andere Städte und Regionen in der Schweiz.

Zürich: Eingriffe auf kommunaler und kantonaler Ebene

Eine überarbeitete Bau- und Zonenordnung beschränkt seit 2024 gewerbliche Kurzzeitvermietungen in Wohnzonen. Zudem plant die SP eine städtische Volksinitiative für eine 90-Tage-Obergrenze. Auch kantonale Regelungen sind in Diskussion.

Basel-Stadt: Kurtaxe und mögliche Obergrenze

Ein neues Gesetz soll die Einziehung der Kurtaxe zentralisieren. Parallel wird über eine 90-Tage-Grenze debattiert, begleitet von Vorschlägen zu strengeren Meldepflichten.

Bern: Altstadt unter Schutz durch „Lex Airbnb“

Seit 2022 gilt in der Berner Altstadt eine Sonderregelung, die gewerbliche Ferienwohnungen in Obergeschossen einschränkt. Weitere kantonale Regelungen sind aktuell nicht geplant.

Genf: Vorreiter mit etabliertem 90-Tage-Limit

In Genfer Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt bereits seit mehreren Jahren eine 90-Tage-Grenze. Anbieter:innen müssen ihre Vermietungen registrieren und sich an lokale Vorgaben halten.

Wallis: Lokale Lösungen statt Kantonsgesetz

Zermatt, Verbier & Co. haben eigene Einschränkungen über Zonenpläne oder Steuerrecht eingeführt. Eine kantonale Regelung fehlt bislang, wird jedoch gefordert.

Interlaken und Bödeliregion: Strikte Vorgaben

Seit 2019 gelten Registrierungspflichten und eine Mindestaufenthaltsdauer von fünf Nächten in Wohnzonen. Eine neue regionale Volksinitiative will zusätzlich eine 90-Tage-Begrenzung einführen.

Thun: Reglement in Arbeit

Im Oktober 2024 hat der Gemeinderat einem Vorstoss zugestimmt, der ein kommunales Reglement fordert. Die konkrete Ausarbeitung läuft derzeit.

Graubünden: Analyse vor Gesetzgebung

2023 wurde eine Studie zu den Auswirkungen der Kurzzeitvermietung in Auftrag gegeben. Erst nach deren Auswertung wird über konkrete Regulierungen entschieden.

Fazit: 90-Tage-Regel als Schweizer Standard?

Die 90-Tage-Grenze wird schweizweit zunehmend als geeignetes Instrument angesehen, um touristische Nutzung und Wohnraumschutz in Einklang zu bringen. Während einige Kantone bereits gesetzlich handeln, sind andere noch in der Analyse- oder Umsetzungsphase. Klar ist: Das politische Interesse an fairer, transparenter Plattformvermietung nimmt zu.

vor 4 Monaten

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Luzern: Pionierin mit 90-Tage-Regel

Seit Januar 2024 sind in Wohnzonen maximal 90 Vermietungstage pro Jahr erlaubt. Die Stadt will damit der Zweckentfremdung von Wohnraum entgegenwirken. Die Regelung gilt als Vorbild für andere Städte und Regionen in der Schweiz.

Zürich: Eingriffe auf kommunaler und kantonaler Ebene

Eine überarbeitete Bau- und Zonenordnung beschränkt seit 2024 gewerbliche Kurzzeitvermietungen in Wohnzonen. Zudem plant die SP eine städtische Volksinitiative für eine 90-Tage-Obergrenze. Auch kantonale Regelungen sind in Diskussion.

Basel-Stadt: Kurtaxe und mögliche Obergrenze

Ein neues Gesetz soll die Einziehung der Kurtaxe zentralisieren. Parallel wird über eine 90-Tage-Grenze debattiert, begleitet von Vorschlägen zu strengeren Meldepflichten.

Bern: Altstadt unter Schutz durch „Lex Airbnb“

Seit 2022 gilt in der Berner Altstadt eine Sonderregelung, die gewerbliche Ferienwohnungen in Obergeschossen einschränkt. Weitere kantonale Regelungen sind aktuell nicht geplant.

Genf: Vorreiter mit etabliertem 90-Tage-Limit

In Genfer Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt bereits seit mehreren Jahren eine 90-Tage-Grenze. Anbieter:innen müssen ihre Vermietungen registrieren und sich an lokale Vorgaben halten.

Wallis: Lokale Lösungen statt Kantonsgesetz

Zermatt, Verbier & Co. haben eigene Einschränkungen über Zonenpläne oder Steuerrecht eingeführt. Eine kantonale Regelung fehlt bislang, wird jedoch gefordert.

Interlaken und Bödeliregion: Strikte Vorgaben

Seit 2019 gelten Registrierungspflichten und eine Mindestaufenthaltsdauer von fünf Nächten in Wohnzonen. Eine neue regionale Volksinitiative will zusätzlich eine 90-Tage-Begrenzung einführen.

Thun: Reglement in Arbeit

Im Oktober 2024 hat der Gemeinderat einem Vorstoss zugestimmt, der ein kommunales Reglement fordert. Die konkrete Ausarbeitung läuft derzeit.

Graubünden: Analyse vor Gesetzgebung

2023 wurde eine Studie zu den Auswirkungen der Kurzzeitvermietung in Auftrag gegeben. Erst nach deren Auswertung wird über konkrete Regulierungen entschieden.

Fazit: 90-Tage-Regel als Schweizer Standard?

Die 90-Tage-Grenze wird schweizweit zunehmend als geeignetes Instrument angesehen, um touristische Nutzung und Wohnraumschutz in Einklang zu bringen. Während einige Kantone bereits gesetzlich handeln, sind andere noch in der Analyse- oder Umsetzungsphase. Klar ist: Das politische Interesse an fairer, transparenter Plattformvermietung nimmt zu.

D

Zunehmende Naturereignisse in den Alpen

Der Bergsturz von Blatten wird noch lange in Erinnerung bleiben. Er ist kein Einzelfall und wird auch keiner bleiben. Vergleichbare Ereignisse gab es etwa in Brienz GR (grosser Bergsturz 2023; Gesteinsaktivität mit Evakuation im Oktober 2024) oder in Kandersteg BE, wo der drohende Abbruch des „Spitzen Steins“ Sorgen bereitet.

Reaktionen der Immobilienmärkte bislang

Wie entwickeln sich die Immobilienmärkte in Risikozonen? Ist der Ferienwohnungsmarkt in den Schweizer Alpen insgesamt betroffen?

Laut einem Bericht von Wüest Partner wurden zwischen 2022 und 2024 lediglich elf Immobilien verkauft, die sich in der höchsten Gefahrenklasse 5 für Murgänge befinden. Zwar ist diese Datenlage begrenzt, doch lagen die Preise dieser Objekte im Schnitt 30 % unter denen vergleichbarer Immobilien außerhalb der Gefahrenzonen. In den Gefahrenklassen 3 und 4 (mittlere bis erhöhte Murganggefahr) fiel der Preisrückgang mit lediglich 0,6 % deutlich geringer aus.

Insgesamt zeigen die Zahlen: Über alle erfassten Naturgefahren (Hochwasser, Oberflächenabfluss, Rutschungen, Lawinen, Hangmuren) betrugen die Preisrückgänge in den Zonen 3 und 4 (geringe bis mittlere Gefährdung) lediglich zwischen 0,6 % und 1,4 %.

Ein bemerkenswertes Paradoxon zeigt sich im Bereich der Lawinengefahr: In den Gefahrenzonen 3 und 4 stiegen die Preise während der beobachteten Periode um bis zu 8,1 %. Lediglich in Zone 5 wurde ein Preisabschlag von 4,9 % festgestellt. Viele der betroffenen Immobilien liegen landschaftlich attraktiv – mit spektakulärer Aussicht. Für viele Kaufinteressierte überwiegt daher offenbar das Wohn- oder Ferienerlebnis das wahrgenommene Risiko. Diese Entwicklung unterstreicht zudem die nach wie vor hohe Stabilität des Zweitwohnungsmarkts in der Schweiz.

Fazit

Ein genereller Einbruch des Zweitwohnungsmarkts in den Alpen ist derzeit nicht zu erwarten. Dennoch hat der Bergsturz von Blatten eine breite mediale Aufmerksamkeit erhalten und die Sensibilität für Naturgefahren deutlich erhöht – sowohl in der Bevölkerung als auch bei Behörden und Finanzinstituten. Damit ist zu rechnen, dass sich die Rahmenbedingungen beim Immobilienerwerb (u. a. durch präzisere Gefahrenzonen und strengere Belehnungskriterien) künftig verschärfen.

Fest steht: Naturgefahren – insbesondere Murgänge – bleiben ein zentrales Thema für die Bergregionen und stellen die beteiligten Akteure auf vielen Ebenen vor Herausforderungen.

vor 4 Monaten

D

Zunehmende Naturereignisse in den Alpen

Der Bergsturz von Blatten wird noch lange in Erinnerung bleiben. Er ist kein Einzelfall und wird auch keiner bleiben. Vergleichbare Ereignisse gab es etwa in Brienz GR (grosser Bergsturz 2023; Gesteinsaktivität mit Evakuation im Oktober 2024) oder in Kandersteg BE, wo der drohende Abbruch des „Spitzen Steins“ Sorgen bereitet.

Reaktionen der Immobilienmärkte bislang

Wie entwickeln sich die Immobilienmärkte in Risikozonen? Ist der Ferienwohnungsmarkt in den Schweizer Alpen insgesamt betroffen?

Laut einem Bericht von Wüest Partner wurden zwischen 2022 und 2024 lediglich elf Immobilien verkauft, die sich in der höchsten Gefahrenklasse 5 für Murgänge befinden. Zwar ist diese Datenlage begrenzt, doch lagen die Preise dieser Objekte im Schnitt 30 % unter denen vergleichbarer Immobilien außerhalb der Gefahrenzonen. In den Gefahrenklassen 3 und 4 (mittlere bis erhöhte Murganggefahr) fiel der Preisrückgang mit lediglich 0,6 % deutlich geringer aus.

Insgesamt zeigen die Zahlen: Über alle erfassten Naturgefahren (Hochwasser, Oberflächenabfluss, Rutschungen, Lawinen, Hangmuren) betrugen die Preisrückgänge in den Zonen 3 und 4 (geringe bis mittlere Gefährdung) lediglich zwischen 0,6 % und 1,4 %.

Ein bemerkenswertes Paradoxon zeigt sich im Bereich der Lawinengefahr: In den Gefahrenzonen 3 und 4 stiegen die Preise während der beobachteten Periode um bis zu 8,1 %. Lediglich in Zone 5 wurde ein Preisabschlag von 4,9 % festgestellt. Viele der betroffenen Immobilien liegen landschaftlich attraktiv – mit spektakulärer Aussicht. Für viele Kaufinteressierte überwiegt daher offenbar das Wohn- oder Ferienerlebnis das wahrgenommene Risiko. Diese Entwicklung unterstreicht zudem die nach wie vor hohe Stabilität des Zweitwohnungsmarkts in der Schweiz.

Fazit

Ein genereller Einbruch des Zweitwohnungsmarkts in den Alpen ist derzeit nicht zu erwarten. Dennoch hat der Bergsturz von Blatten eine breite mediale Aufmerksamkeit erhalten und die Sensibilität für Naturgefahren deutlich erhöht – sowohl in der Bevölkerung als auch bei Behörden und Finanzinstituten. Damit ist zu rechnen, dass sich die Rahmenbedingungen beim Immobilienerwerb (u. a. durch präzisere Gefahrenzonen und strengere Belehnungskriterien) künftig verschärfen.

Fest steht: Naturgefahren – insbesondere Murgänge – bleiben ein zentrales Thema für die Bergregionen und stellen die beteiligten Akteure auf vielen Ebenen vor Herausforderungen.

E

Verkehrswert

Die Schatzungsexperten des Grundeigentümer Verband Schweiz orientieren sich bei ihrer täglichen Beratungs- und Bewertungsarbeit an der Verkehrswertdefinition vom bekannten Schatzungsexperten Francesco Canonica (Immobilienwertermittlung (SIV), Canonica Francesco 2009):

„Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre.“

Wir halten diese Definition für die schlankste und präziseste Definition eines komplexen Themas.

Verkehrswert in Einzelteile zerlegt

Zerlegen wir für ein besseres Verständnis die Definition des Verkehrswertes in die wichtigsten Einzelteile und folgen auch hier den Ausführungen Francesco Canonica:

Höchstpreis: Entspricht dem für die typische Käufergruppe noch akzeptablen Höchstpreis. Zahlt ein einzelner, besonders interessierter Käufer einen über dem Höchstpreis liegenden Preis, spricht man vom Liebhaberpreis.

Unlimitiert: Bei der Ermittlung des Verkehrswertes dürfen keine einschränkenden Vorschriften einfliessen, wie sie z.B. von Banken, Versicherungen oder Schatzungsämtern angewendet werden.

Der mögliche Käufer: Jede Immobilie hat einen objekttypischen Käuferkreis, dessen Bedürfnisse durch die zu bewertende Immobilie am besten befriedigt werden.

Am Bewertungsstichtag: Die Verkehrswertschätzung ist eine Momentaufnahme aller am Stichtag erkennbaren und auf die zu bewertende Immobilie einwirkenden Faktoren. Francesco Canonica spricht von “Hier und jetzt” und weist darauf hin, dass sich wertbeeinflussende Faktoren (z.B. Hypothekarzinssätze) innerhalb kurzer Zeit verändern und auf den zu erzielenden Höchstpreis positiv oder negativ einwirken können.

Bei älteren Immobilienbewertungen ist deshalb Vorsicht geboten. Der Verkehrswert ist nur so lange gültig, solange sich die wertbeeinflussenden Faktoren nicht verändern.

Praxisbeispiel: Ein Einfamilienhausbesitzer hat im Januar eine Verkehrswertschätzung für sein Einfamilienhaus machen lassen und der Bewertungsexperte hat einen Verkehrswert von 1’250’000.- ausgewiesen. Jetzt ist Juni und die Schweizerische Nationalbank hat seit Januar die Leitzinsen dreimal von 1.5% auf 0.75% korrigiert. Die Verkehrswertschätzung ist aufgrund des deutlich veränderten Zinsumfeldes nicht mehr aktuell und muss angepasst werden.

Bei normalem Geschäftsverkehr: Verkäufer und Käufer handeln nicht unter Druck und stehe in keiner Beziehung zueinander, welche einen normalen Geschäftsverkehr behindern (z.B. Verwandtschaft).

Unter Würdigung aller Werteinflüsse: In der Verkehrswertschätzung zu berücksichtigen sind alle Faktoren, die den Wertbildungsprozess des objekttypischen Käuferkreises beeinflussen.

Für die betreffende Immobilie: Die Verkehrswertschätzung gilt freilich nur für die zu bewertende Immobilie und nicht für andere Immobilien.

Nicht verwechseln: Der Verkehrswert ist kein Preis
Immer wieder – auch von erfahrenen Marktteilnehmern – verwechselt werden die beiden Begriffe “Wert” oder “Verkehrswert” und “Preis”.

Die Swiss Valuation Standards (SVS) definieren: “Der Wert einer Immobilie stellt eine Prognose des bei einer Transaktion auf dem Markt erzielbaren Preises dar. Der Preis einer Immobilie ist hingegen der tatsächlich erzielte Erlös beim Kauf/Verkauf.”

Und was ist mit dem Marktwert?
Die Begriffe “Verkehrswert” und “Marktwert” sind identisch und können beide verwendet werden.

Immobilienbewertung mit Expertenqualität

Was sind keine Verkehrswerte?

Es ist immer wieder erstaunlich, welche Begriffe fälschlicherweise mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Zeit, hier mit einer Liste – abgeleitet von Canonica – für Klarheit zu sorgen.

Keine Verkehrswerte sind:

Bankenverkehrswert
Von Banken erstellte Immobilienbewertungen dienen Finanzierungszwecken und sind oftmals von einer konservativen Haltung geprägt, die nichts mit einem Verkehrswert zu tun hat. Noch weniger mit einem Verkehrswert hat der Belehnungwert von Banken zu tun, welcher die maximal durch die Bank gewährte Hypothekenhöhe definiert.

Versicherungswert
Versicherungswerte dienen zur Festlegung von potentiellen Schadenzahlungen und Versicherungsprämien und werden als Neuwert oder Zeitwert berechnet. Versicherungswerte sind keine marktorientierten Verkehrswerte und können auch nicht zu Verkehrswerten umgerechnet werden.

Praxisbeispiel: Ein Schatzungsexperte vom Grundeigentümer Verband bewertet ein Einfamilienhaus mit Baujahr 1956 im Kanton Aargau mit CHF 900’000.-. Der Besitzer ist von diesem Wert enttäuscht und vermutet einen Bewertungsfehler, da der Gebäudeversicherungswert mehr als CHF 900’000.- beträgt und dieser den Landwert noch nicht berücksichtigt. Leider ist diese Logik falsch, da der Gebäudeversicherungswert ein Neuwert ist (berücksichtigt die heutigen Kosten eines Neubaus) und den massiven Renovationsrückstand der Immobilie nicht berücksichtigt.

Fiskalische Werte
Die Festlegung von fiskalischen Werten (z.B. amtl. Wert, Steuerwert usw.) erfolgt auf Kantonsebene und dient der Besteuerung von Einkommen und Vermögen. Die Berechnung erfolgt völlig anders als die Berechnung eines Verkehrswertes und basiert auf politischen und fiskalischen Zielsetzungen. Der Grundeigentümer Verband rät von der weitverbreiteten “magischen” Umrechnung von fiskalischen Werten zu Verkehrswerten dringend ab.

Praxisbeispiel: Ein Kaufinteressent möchte eine vom Grundeigentümer Verband angebotene Eigentumswohnung in Bern kaufen, stört sich aber am Preis von 1.2 Mio. Franken. Sein Argument, dass der amtliche Wert CHF 600’000.- ⅔ des Verkehrswertes betrage und der Kaufpreis deshalb maximal CHF 900’000.- betragen dürfe, ist nicht stichhaltig. Der potentielle Käufer muss also entweder preislich nachlegen oder sich eine andere Wohnung suchen.

Liebhaberwert
Gem. den Swiss Valuation Standards (SVS) beinhaltet ein Liebhaberwert neben wirtschaftlichen Beweggründen zusätzlich subjektive Aspekte, welcher der Liebhaber höher bewertet als die Mehrheit der Marktteilnehmer (oder der objekttypische Käuferkreis). Der Liebhaberwert liegt also über dem Verkehrswert.

Liquidationswert
Der Liquidationswert ist jener Wert, welcher unter Zeitdruck entsteht. Liquidationswerte liegen tiefer als Verkehrswerte.

vor 5 Monaten