Marktanalyse: Das richtige Timing für Kauf und Verkauf

Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt beeinflusst massgeblich, wie einfach oder schwierig es ist, gleichzeitig zu kaufen und zu verkaufen. Je nach Marktsituation kann sich der Zeitrahmen für den Verkauf oder die Suche nach einer neuen Immobilie erheblich unterscheiden.

Käufermarkt vs. Verkäufermarkt

Käufermarkt: Es gibt mehr Immobilien im Angebot als potenzielle Käufer.
Der Kauf eines neuen Hauses ist einfacher, der Verkauf kann jedoch länger dauern.
Verkäufer sind eher bereit, Angebote mit einer Verkaufsklausel anzunehmen, die den Kauf an den erfolgreichen Verkauf der bisherigen Immobilie knüpft.

Verkäufermarkt: Es gibt mehr Kaufinteressenten als verfügbare Immobilien.
Häuser verkaufen sich schnell, aber es kann herausfordernd sein, eine neue Immobilie zu finden.
Eine Rückmietvereinbarung nach dem Verkauf kann Zeit verschaffen, um eine neue Immobilie zu finden.

Strategien je nach Marktlage

Den richtigen Partner wählen

Der Kauf und Verkauf einer Immobilie gleichzeitig erfordert Erfahrung und Verhandlungsgeschick. Ein erfahrener Makler kann:

Eine realistische Einschätzung des Marktwerts der aktuellen Immobilie geben.
Strategien für den Kauf und Verkauf entwickeln.
Den optimalen Preis für den Verkauf festlegen, um den gewünschten Zeitplan zu ermöglichen.
Verhandlungsprozesse effizient steuern und Fallstricke vermeiden.

Finanzielle Planung: Was ist machbar?

Eine gründliche Finanzanalyse hilft, die beste Strategie für Kauf und Verkauf zu bestimmen. Dies umfasst:

• Die Einschätzung des wahrscheinlichen Verkaufspreises der aktuellen Immobilie.
• Die Berechnung des verfügbaren Eigenkapitals.
• Die Prüfung von Finanzierungsmöglichkeiten für den Kauf.

Wichtige Finanzaspekte

• Eigenkapital berechnen: Wie viel bleibt nach Abzug der offenen Hypothek vom Marktwert der Immobilie übrig?
• Liquidität prüfen: Kann die neue Immobilie ohne den sofortigen Verkauf der alten finanziert werden?
• Finanzierungsoptionen prüfen: Banken bieten verschiedene Kreditlösungen wie Überbrückungskredite oder Hypothekenerhöhungen an.

Zuerst kaufen, dann verkaufen: Vor- und Nachteile

Den Kauf einer neuen Immobilie vor dem Verkauf der aktuellen abzuwickeln, kann Vorteile bieten, setzt aber finanzielle Flexibilität voraus.

Mögliche Vorgehensweisen

• Kaufangebot mit Verkaufsauflage: Der Kauf wird erst verbindlich, wenn die bestehende Immobilie verkauft ist (besonders in Käufermärkten erfolgreich).
• Verlängerte Kaufabwicklung: Falls der Verkauf sicher erscheint, kann eine längere Frist für den Immobilienkauf vereinbart werden.
• Eine Hypothekarerhöhung ermöglicht es, das Eigenkapital der bestehenden Immobilie für den neuen Kauf zu nutzen.
• Überbrückungskredit: Ein kurzfristiger Kredit deckt die Finanzierungslücke, bis der Verkaufserlös verfügbar ist.
• Vermietung der alten Immobilie: Falls möglich, kann die bestehende Immobilie vorübergehend vermietet werden, um finanzielle Flexibilität zu schaffen.

Vorteile des Kaufs vor dem Verkauf

• ✔ Direkter Umzug ohne Zwischenlösung.
• ✔ Keine doppelte Lagerung oder Mietkosten für eine Übergangslösung.
• ✔ Mehr Zeit für die Immobiliensuche ohne Druck.

Nachteile des Kaufs vor dem Verkauf

• ✘ Risiko einer längeren doppelten Finanzierungslast.
• ✘ Verkaufsdruck kann zu einem niedrigeren Verkaufspreis führen.
• ✘ Weniger attraktive Angebote für Verkäufer bei einem Kauf mit Verkaufsauflage.

Zuerst verkaufen, dann kaufen: Vor- und Nachteile

Wer zuerst verkauft, hat eine gesicherte finanzielle Basis für den Kauf, benötigt aber möglicherweise eine Übergangslösung.

Mögliche Vorgehensweisen

• Kaufangebot mit Abschlussauflage: Der Kauf wird erst abgeschlossen, wenn die aktuelle Immobilie verkauft ist.
• Temporäre Mietlösung: Eine Zwischenmiete oder ein möbliertes Übergangsquartier kann helfen, Zeit für die Immobiliensuche zu gewinnen.
• Rückmietvereinbarung: Der Käufer der alten Immobilie gewährt eine befristete Mietnutzung nach dem Verkauf.

Vorteile des Verkaufs vor dem Kauf

• ✔ Klare finanzielle Planung mit gesichertem Eigenkapital.
• ✔ Mehr Verhandlungsspielraum für den neuen Kauf ohne Zeitdruck.
• ✔ Kein Risiko doppelter Hypothekenbelastung.

Nachteile des Verkaufs vor dem Kauf

• ✘ Mögliche Notwendigkeit einer temporären Wohnlösung.
• ✘ Zusätzliche Umzugs- und Lagerkosten.

Fazit: Die richtige Strategie wählen

Der gleichzeitige Kauf und Verkauf einer Immobilie kann herausfordernd sein, doch mit der richtigen Planung und Unterstützung lässt sich der Prozess erfolgreich gestalten.

Wichtige Punkte im Überblick

• Marktanalyse: Käufer- oder Verkäufermarkt beeinflusst den besten Ansatz.
  Partnerwahl: Ein erfahrener Makler kann den Prozess effizient koordinieren.
• Finanzielle Planung: Eigenkapital und Finanzierungsmöglichkeiten prüfen.
• Strategische Entscheidung: Abwägen, ob zuerst verkauft oder gekauft werden soll.

Durch eine durchdachte Herangehensweise und eine enge Abstimmung mit unseren Experten kann der Übergang zur neuen Immobilie reibungslos und möglichst stressfrei erfolgen.

Ausweg aus der Patt-Sitution: Warum ein Immobilienverkauf oft befreiend wirkt

Uneinigkeit über die Verwendung der gemeinsamen Immobilie kann den Trennungsprozess oftmals für Jahre verlängern und verteuern. Wie der bekannte Deutsche Kabarettist Gerhard Polt einer seiner Figuren treffend sagen liess: “Du baust nach einer juristischen Auseinandersetzung ganz sicher kein Haus mehr – der Anwalt hingegen schon.”
Welche Vorteile kann also ein geordneter Immobilienverkauf bringen?

Schaffung von klaren Verhältnissen:

Ein Verkauf schafft eindeutige, unumkehrbare Bedingungen und schafft künftiges Konfliktpotential ein für allemal aus dem Weg. Dieser konsequente Schnitt kann oft sehr befreiend wirken und den Grundstein für eine neue Zukunft legen.

Konfliktpotenzial reduzieren:

Neben gemeinsamen Kindern ist die gemeinsame Immobilie der grösste Konfliktherd bei einer Trennung oder Scheidung. Ist das Haus oder die Wohnung einmal verkauft, fallen endlose Diskussionen über Gebäudeunterhaltskosten, Hypotheken, Hypothekarzinsen und Wertzuwachs oder Wertverminderung weg. 

Emotionaler Befreiungsschlag:

Die räumliche Trennung von der Vergangenheit erleichtert die Konzentration auf die neue Zukunft. 

Unabhängigkeit für beide Seiten:

Beide Parteien können sich mit dem Verkaufserlös auf ihre individuellen Lebenswege konzentrieren und neue Wohn- oder Lebenskonzepte realisieren.

Startkapital für Neuanfang:

In vielen Regionen der Schweiz sind die Immobilienpreise stark gestiegen und viele Trennungsliegenschaften können mit zum Teil erheblichem Gewinn verkauft werden. Diese Eigenkapital dient leidgeplagten ehemaligen Paaren oftmals als Wermutstropfen und erleichtert den Start in eine eigene Zukunft. 

So wird der Verkaufsprozess bei Trennung oder Scheidung richtig strukturiert

Wer sich nach einer Trennung für den Immobilienverkauf entscheidet, sollte den Prozess von Anfang an strategisch angehen. Eine klare Aufgabenverteilung, professionelle Unterstützung und eine transparente Kommunikation gehören hierbei zu den wichtigsten Bausteinen. Auf diese Weise profitiert nicht nur eine Partei, sondern beide Seiten können aus der Situation gestärkt hervorgehen.

1. Gemeinsame Entscheidung treffen

Bevor der erste Interessent vor der Haustür steht, sollte offen über Ziele, Wünsche und Befürchtungen gesprochen werden. Ist allen klar, dass ein zügiger und fairer Verkauf im Mittelpunkt steht, lassen sich mögliche Reibungspunkte schon im Vorfeld ausräumen. Diese gemeinsame Basis erleichtert alle weiteren Schritte.

2. Gleich getaktete Kommunikation nach aussen

Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte nach außen hin ein geschlossenes Bild abgeben – selbst dann, wenn die Beziehung bereits zerbrochen ist. Interessenten und Makler erwarten klare Informationen zum Objekt und zu den Verkaufsmodalitäten, ohne in interne Unstimmigkeiten hineingezogen zu werden. Absprachen darüber, wie man Fragen zum Haus oder zur Scheidung beantwortet, sind daher hilfreich. Wenn beide Ex-Partner mit derselben Botschaft auftreten, wirkt das professionell und schafft Vertrauen. So werden potenzielle Käufer nicht durch widersprüchliche Aussagen verunsichert, was den Verkaufsprozess erheblich beschleunigt und Streit zwischen den Ex-Partnern im Keim erstickt. Letztlich ist eine gemeinsame Linie nach außen ein Zeichen dafür, dass beide Seiten Verantwortung übernehmen und an einem möglichst reibungslosen Abschluss interessiert sind.

3. Professionelle Hilfe einbinden

Gerade wenn die Emotionen nach einer Trennung hochkochen und die Kommunikation zwischen den Ex-Partnern nicht immer reibungslos verläuft, kann ein neutraler und einfühlsamer Vermittler wertvolle Dienste leisten. Ein erfahrener Immobilienmakler hilft, den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen, die richtige Vermarktungsstrategie zu wählen und Besichtigungen sowie Preisverhandlungen souverän zu führen. So werden emotionale Stolperfallen umgangen und ein optimaler Verkaufspreis erzielt.

Mit fachlicher Begleitung werden potenzielle Missverständnisse und zusätzliche Konflikte zwischen den Ex-Partnern minimiert, da viele Entscheidungen oder Kommunikationsschritte über eine neutrale Instanz abgewickelt werden. In einer ohnehin belastenden Situation wird so das Vertrauensverhältnis zu potenziellen Käufern verbessert und das Ziel – ein fairer Erlös für beide Seiten – rascher und mit weniger Stress erreicht.

4. Klare Rollenverteilung bei der Abwicklung

Gerade in einer emotional geladenen Situation wie einer Trennung ist es hilfreich, den Verkaufsprozess der Immobilie mit klaren Zuständigkeiten zu steuern. Statt dass beide Ex-Partner gleichermaßen alle Schritte mitgestalten (und damit potenzielle Reibungsverluste provozieren), bietet es sich an, vorab eine eindeutige Aufgabenverteilung festzulegen:

• Ein fester Ansprechpartner für den Makler:
  Wenn eine Person den Kontakt zum Makler übernimmt, verhindert das Missverständnisse, sich überlappende Termine oder widersprüchliche Aussagen. Der Ansprechpartner stimmt sich intern mit dem Ex-Partner ab, tritt nach außen hin aber mit einer klaren und einheitlichen Position auf.
• Klare Zuordnung von Aufgaben rund um Besichtigungen und Unterlagen:
  Wer organisiert die benötigten Unterlagen für den Verkauf, wer koordiniert zusammen mit dem Immobilienmakler die Besichtigungen und wer kümmert sich um kleine Instandhaltungsarbeiten, bevor das Objekt präsentiert wird? 
• Einigung über Kostenteilung und finanzielle Fragen:
  Ob es um eine allfällige Maklerprovision, Grundstückgewinnsteuer, Vorfälligkeitsentschädigung oder kleinere Reparaturen geht: Eine transparente Absprache zur Übernahme von Kosten vermeidet spätere Streitigkeiten. So weiß jeder von vornherein, für welchen Anteil er aufkommt.

5. Niemals ohne: Einen marktkonformer Preis

Gerade bei Scheidungs- oder Trennungssituationen kann immer wieder beobachtet werden, dass die Verkaufspreise unrealistisch hoch angesetzt werden. Dies hat oftmals psychologische Gründe: So soll der Trennungsschmerz durch einen hohen Verkaufspreis kompensiert werden (als ob die Trennung der Verkäufer die potentielle Käuferschaft in irgendeiner Form interessieren würde) oder – ganz perfid – eine Partei setzt den Verkaufspreis so hoch an, dass gar nie ein Käufer gefunden werden kann (und die vielleicht ungewohnte Trennung von Partner oder Haus) hinausgezögert wird.

Für unabhängige Immobilienschatzungsexperten (wie z.B. die eidg. diplomierten Schatzungsexperten vom Grundeigentümer Verband Schweiz) sind sich solche Konstellationen Alltag und beeinflussen die Wertermittlung in keiner Art und Weise. Schliesslich geht es bei einer Immobilienbewertung einzig darum, einen möglichst realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.

6. Matchentscheidend: Die richtige Preisstrategie

Nur eine intelligente Preisstrategie führt zum optimalen Verkaufserfolg und was einfach tönt, ist oftmals alles andere als trivial. Folgende Preisstrategien stehen zur Auswahl und nicht alle sind erfolgsversprechend:

Fixpreis: Der Verkauf erfolgt zu einem vordefinierten Preis

Bieterverfahren: Der Verkauf erfolgt an die höchstbietende Partei

Stilles Bieterverfahren: Nur beim Grundeigentümer Verband Schweiz

Zu hoher Startpreis: Der Preis wird bewusst (oder unbewusst) zu hoch angesetzt

Zu tiefer Startpreis: Der Preis wird bewusst (oder unbewusst) zu tief angesetzt

Preis auf Anfrage: Es wird kein Preis öffentlich kommuniziert

Ohne Preis: Es wird nie ein Preis kommuniziert und die potentiellen Käufer müssen ein Angebot abgeben ohne sich an einer Preisvorgabe orientieren zu können.

7. Käuferprovision und kostenloses Marketing als Befreiungsschlag für Trennungsverkäufe

Gerade bei Trennungs- oder Scheidungsliegenschaften steht ein möglichst hoher Nettoerlös im Vordergrund. Gleichzeitig stehen oftmals keine finanziellen Mittel zur Verfügung (oder über deren Verwendung besteht Uneinigkeit), um den Verkaufsprozess maximal erfolgreich zu gestalten. Die Folge ist ein deutlich reduzierter Verkaufserlös, was sich finanziell negativ für die Zeit nach der Trennung auswirkt und den künftigen Handlungsspielraum einschränkt.

Bei einer solchen Ausgangslage schafft das Modell der Käuferprovision und vollen Marketingkostenübernahme des Grundeigentümer Verband Schweiz Abhilfe. Dabei übernimmt die Käuferschaft die Vermittlungsprovision und der Makler finanziert für die Verkäufer sämtliche Marketingkosten.

Etwas Psychologie zum Schluss: Warum ein Neustart gut tut

Eine Trennung ist oft von starken Emotionen begleitet: Enttäuschung, Wut oder auch Trauer über das, was verloren geht. Umso wichtiger ist es, alten Ballast loszulassen und den Blick nach vorne zu richten. Ein Haus oder eine gemeinsame Wohnung erinnert täglich an vergangene Zeiten und kann unbewusst das Gefühl hervorrufen, in alten Mustern gefangen zu sein. Ein klarer Abschied – etwa durch den Verkauf der Immobilie – schafft hingegen Raum für einen echten Neuanfang.

Aus psychologischer Sicht ist dieser Schritt von großer Bedeutung. Sobald das Symbol der alten Beziehung wegfällt, gewinnt man Abstand von zurückliegenden Konflikten und schafft Platz für Neues. Dies kann helfen, die eigene Identität unabhängiger zu entwickeln und nicht länger in der Rolle des „Ex-Partners“ verhaftet zu bleiben. Gleichzeitig unterstützt die räumliche Veränderung den Prozess der emotionalen Verarbeitung: Statt bei jedem Blick auf die vier Wände an vergangene Streitigkeiten oder verpasste Chancen erinnert zu werden, entsteht ein Freiraum, in dem man sich neu orientieren kann.

Letztlich erleichtert ein sauberer Schnitt viele weitere Schritte auf dem Weg in die Zukunft – ob das nun eine neue Wohnung, ein anderes Lebenskonzept oder ganz neue Ziele sind. Wer den Mut hat, seine Vergangenheit geordnet abzuschließen, wird häufig mit einer gelösteren inneren Haltung belohnt und kann seine Energie besser darauf richten, das eigene Leben selbstbestimmt zu gestalten.

Fallbeispiel: Die gemeinsame Immobilie als Faustpfand

Kurz nach der Heirat können Frau A. und Herr B. in einem beliebten städtischen Vorort unter der Hand ein günstiges Reiheneckhaus aus den 70er Jahren erwerben. Ein paar Jahre später geht die Beziehung in die Brüche und Herr B. zieht schliesslich in eine kleine Mietwohnung, während Frau A. mit den beiden Kindern im Haus bleibt. Der Scheidungsprozess gestaltet sich äusserst schwierig und beide nehmen sich Anwälte. Atypischerweise will jener Partner, der im Haus bleibt (Frau A.), die Immobilie verkaufen während Herr B das Haus wohl in der Hoffnung auf ein Comeback behalten will. 

Herr B. hat inzwischen den Job verloren, kann Unterhaltsbeiträge und Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen und die Bank droht mit der Zwangsversteigerung des Hauses. In der Not wendet sich Frau A. an den Grundeigentümer Verband Schweiz und gemeinsam wird folgende Strategie erarbeitet:

• Das Haus ist sowohl gemeinsam wie auch je alleine unmöglich tragbar.
• Eine Zwangsverwertung ist für beide Parteien äusserst negativ, da in einer Versteigerung nur ein reduzierter Verkaufspreis erwartet werden kann.
• Der Mann verweigert sich einer Lösung und ist nicht bereit, einen Maklervertrag zu unterschreiben, obwohl das vom Grundeigentümer Verband angebotene Modell der Käuferprovision und Übernahme aller Marketingkosten keinerlei direkte Auslagen der Verkäufer fordern würde.
• Die Ehefrau schliesst ohne Mann einen Vermittlungsvertrag ab.
• Mit vom Grundeigentümer Verband vorfinanzierten Wertsteigerungsmassnahmen wird der Wert des Hauses vor dem Marktauftritt erhöht und dank sehr grosser Nachfrage kann ein Bieterverfahren durchgeführt werden.
• Der angebotene Kaufpreis der höchstbietenden Partei übersteigt alle Erwartungen und beim Notar wird ein Kaufvertrag bestellt. Bleibt die grosse Frage: Kommt der Ehemann zur Verukundung oder bleibt er auf seinem Selbstzerstörungstripp?
• Der Anwalt des Ehemanns kann seinen Klienten schliesslich davon überzeugen, dass er mit rund einer halben Million Liquidität in sein neues Leben steigen kann und die Verukundung findet schliesslich doch noch statt.
• Inzwischen habe Frau A. und Herr B. neue Partner und Jobs gefunden und Herr B.  konnte sich sogar wieder eine Eigentumswohnung zulegen. Die Frau bleibt lieber Mieterin.

Fazit: Kämpfen ehemalige Partner sogar gegen die eigenen Interessen, wird es ganz schwierig. Der Befreiungsschlag war der Entscheid der Frau, professionelle Hilfe beizuziehen und Herr B. vor (beinahe) vollendete Tatsachen zu stellen. Statt das Haus bei einer Zwangsversteigerung zu verlieren, haben nun beide viel Startkapital für das neue Leben in der Hand.

Expertentipp

Emotionale Distanz schaffen
Versuchen Sie, das Objekt nicht nur als ehemaliges Zuhause zu sehen, sondern als Verkaufsgegenstand. Ein sachlicher Blick hilft dabei, zügig zu handeln und keine überzogenen Preisvorstellungen zu verfolgen.

Bankgespräche führen
Gerade wenn noch ein laufender Kredit besteht, ist ein offenes Gespräch mit der Bank ratsam. Überlegen Sie, wie die Restschuld beglichen wird, ob eine Umschuldung Sinn ergibt oder ob ein Partner die Finanzierung allein übernehmen kann.

Emotionale Distanz schaffen
Versuchen Sie, das Objekt nicht nur als ehemaliges Zuhause zu sehen, sondern als Verkaufsgegenstand. Ein sachlicher Blick hilft dabei, zügig zu handeln und keine überzogenen Preisvorstellungen zu verfolgen.