Was jedoch häufig übersehen wird: Viele Immobilienkäufe durch sogenannte „Personen aus dem Ausland“ unterliegen gar nicht der Lex Koller. Entscheidend ist nämlich nicht allein die Staatsangehörigkeit, sondern der Aufenthaltsstatus. In der Praxis zeigt sich: Wer über eine entsprechende Aufenthaltsbewilligung verfügt, gilt oftmals nicht als „Person im Ausland“ im Sinne der Lex Koller – und benötigt somit keine Bewilligung.
Was regelt die Lex Koller – und für wen gilt sie tatsächlich?
Die Lex Koller verpflichtet ausländische Personen grundsätzlich dazu, vor dem Erwerb von Grundstücken oder Immobilien in der Schweiz eine Bewilligung einzuholen. Dies wirkt auf den ersten Blick restriktiv – doch in der Realität betrifft das Gesetz nur einen kleinen Teil der Fälle. Der Grund: Viele Käuferinnen und Käufer gelten rechtlich nicht als ausländische Personen im Sinne der Gesetzgebung.
Nicht als ausländische Personen im Sinne der Lex Koller gelten:
- Alle Personen mit Aufenthaltsbewilligung C und Wohnsitz in der Schweiz
- Bürgerinnen und Bürger von EU/EFTA-Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz mit mindestens Aufenthaltsbewilligung B
Das bedeutet konkret: Zum Beispiel können deutsche Staatsangehörige mit B-Ausweis oder US-Bürger mit C-Ausweis und Wohnsitz in der Schweiz problemlos Wohneigentum erwerben – ohne Bewilligungspflicht. Diese Personen sind Schweizerinnen und Schweizern in Bezug auf Immobilientransaktionen gleichgestellt.
Folgende Darstellung zeigt den Geltungsbereich von Lex Koller nach Nutzung und Art der Immobilie:
Ausnahmen von der Bewilligungspflicht – klar geregelt
Handelt es sich tatsächlich um Personen aus dem Ausland im Sinne der Lex Koller, kennt das Gesetz dennoch verschiedene Ausnahmen, bei denen keine Bewilligung erforderlich ist. Die wichtigsten Ausnahmen sind:
- Drittstaatenangehörige mit Aufenthaltsbewilligung B und Wohnsitz in der Schweiz dürfen eine Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben.
- Grenzgängerinnen und Grenzgänger dürfen im Grenzraum ihres Arbeitsortes eine Zweitwohnung erwerben.
- Betriebsstätten: Geschäftsliegenschaften für den operativen Geschäftsbetrieb dürfen unabhängig vom Aufenthaltsstatus oder der Herkunft der Eigentümer erworben werden.
- Ferienwohnungen: In anerkannten Fremdenverkehrsgebieten können pro Jahr bis zu 1’500 Einheiten schweizweit an Personen im Ausland verkauft werden. Die Verteilung der Kontingente erfolgt durch die Kantone, zudem können die Gemeinden zusätzliche eigene Bedingungen definieren im Sinne des Gesetzes.
Einschränkungen bei den Ausnahmen
Wer eine Ausnahme beansprucht, unterliegt spezifischen Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung und Beschaffenheit der Immobilie.
Grundstücksfläche:
- Hauptwohnsitz (Drittstaatenangehörige): max. 3’000 m²
- Ferienwohnungen: max. 2’000 m²
- Grenzgängerinnen und Grenzgänger: max. 1’000 m²
Wohnfläche:
- Ferienwohnungen: max. 200 m²
- Für andere Kategorien bestehen keine gesetzlichen Beschränkungen der Wohnfläche
Weitere Vorgaben:
- Vermietung ist in allen Ausnahmefällen nicht zulässig.
- Bei Bauland: Der Baubeginn muss innerhalb eines Jahres erfolgen.
Grundsatz: Ist eine Bewilligung erforderlich – ist das meist problematisch
Wird im Rahmen einer Transaktion dennoch eine Bewilligung erforderlich, ist besondere Vorsicht geboten. In der Beratungspraxis gilt: Ein bewilligungspflichtiger Erwerb ist ein Sonderfall und sollte stets kritisch geprüft werden. Es empfiehlt sich, in solchen Fällen frühzeitig die zuständigen kantonalen Behörden einzubeziehen und gegebenenfalls eine Vorabklärung (Feststellungsanfrage) einzuholen.
Verfahren und Zuständigkeiten
Für die Prüfung der Bewilligungspflicht sowie für die Erteilung der Bewilligung sind die kantonalen Behörden zuständig. Bei Unsicherheiten kann eine Feststellungsanfrage gestellt werden, um Klarheit über die Anwendbarkeit der Lex Koller zu erhalten.
Fazit – Die Lex Koller richtig verstehen und anwenden
Die Lex Koller erscheint auf den ersten Blick als umfassendes und restriktives Gesetz. In der Praxis jedoch kommt sie in vielen Fällen nicht zur Anwendung, da ein grosser Teil der Käuferinnen und Käufer nicht als ausländische Personen im Sinne des Gesetzes gelten. Ausschlaggebend ist nicht primär die Staatsangehörigkeit, sondern der Aufenthaltsstatus.
Erst wenn eine Bewilligung erforderlich wird, ist erhöhte Aufmerksamkeit angebracht. In solchen Fällen sollte eine vertiefte Prüfung erfolgen, idealerweise unter Einbezug der kantonalen Behörden.
Für Fachpersonen in der Immobilienbranche gilt deshalb: Nicht abschrecken lassen – sondern differenziert und rechtssicher beraten.
